부산지방법원 2025타경101786. 부산 사하구 당리동 일원파크맨션 2동 5층 506호입니다. 현재 소유자는 김이순이며, 2017.06.30 소유권이전 당시 거래가액은 81,000,000원입니다. 감정가는 94,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 65,800,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리표시상 말소기준은 2024.12.17 롯데카드 주식회사 가압류 11,027,223원으로 정리되어 있고, 이후 2025.08.18 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 별도 임차인 조사 내역은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 61-15 일원파크맨션 2동 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 5층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 김이순 (2017.06.30 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 55,513,111원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 2024.12.17 롯데카드 가압류가 말소기준권리로 표시되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 거래 시점은 오래됐다
일원파크맨션은 80세대, 사용승인 기준일은 1989.07.12이며, 비교 면적은 59.3㎡입니다. 확인되는 실거래 7건의 전체 평균은 88,428,571원, 최근 12개월 평균은 91,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.2% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 59.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.09 | 53.9㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2023.01 | 59.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 59.3㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2021.08 | 58.01㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 59.3㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2021.07 | 59.3㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 91,000,000원 |
현재 최저가 65,800,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 72.3%, 전체 평균 88,428,571원의 74.4%입니다. 최신 거래는 2023.12의 100,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 가격만 놓고 보면 감정가 94,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,027,223원 | 11,027,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,188,377원 |
현재 회차 가정에서는 롯데카드 청구금액 11,027,223원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 53,188,377원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,800,000원 | 11,027,223원 | 53,188,377원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 46,060,000원 | 11,027,223원 | 33,803,697원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 32,241,999원 | 11,027,223원 | 20,234,420원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 46,060,000원, 3회 유찰 시 32,241,999원으로 내려갑니다. 각 시나리오에서도 롯데카드 청구금액 11,027,223원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사하구청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감 등이며 샷시창이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 남서하향 완경사지에 조성된 공동주택 부지이며, 북서측 폭 10미터 및 북동측 폭 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등이 확인되며, 제2종전용주거지역 변경 및 소로2류 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 일원파크맨션은 80세대이며 사용승인 기준일은 1989.07.12입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 비교 가능한 최신 실거래가 2023.12이므로, 입찰 직전 현재 호가·최근 신고 거래를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 근저당권 이전 원본 대조. 2017.06.30 설정된 75,600,000원 근저당권과 2025.06.20 한국자산관리공사 이전등기의 현재 상태를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권 청구액은 55,513,111원이나 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 법원 배당관계 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 및 현황조사 원문을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공동주택의 체납 관리비와 공용부분 부담 여부는 관리주체에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인은 분명하지만, 시세의 신선도가 관건
이 물건은 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 인수형 임차보증금 때문에 실질취득가가 올라가는 구조는 아닙니다. 감정가 94,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 65,800,000원, 최근 12개월 평균 91,000,000원의 72.3%입니다. 수치상 가격 차이는 분명합니다.
다만 가격 판단의 기준이 되는 최신 실거래가 2023.12이라는 점과, 2017년 설정 근저당권의 한국자산관리공사 이전 이력이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”가 아니라, 입찰 직전 시세와 담보권·배당관계를 원본에서 다시 맞춰 보는 것입니다.
