부산지방법원 2025타경101786. 부산 사하구 당리동 일원파크맨션 2동 5층 506호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김이순으로, 2017.06.30 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 81,000,000원입니다.
권리 계산상 말소기준은 2024.12.17 롯데카드 주식회사 가압류 11,027,223원입니다. 이 가압류와 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 이력에는 2017.06.30 현대라이프생명보험주식회사 명의 근저당권 설정 75,600,000원과 2025.06.20 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 함께 나타나므로, 말소·이전 상태는 입찰 전 등기 원본과 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101786 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 당리동 61-15 일원파크맨션 2동 5층 506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 승학로71번길 100 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.3㎡ · 5층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 김이순 · 2017.06.30 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 55,513,111원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 이전관계는 재확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.12.17 롯데카드 가압류 11,027,223원은 매각으로 소멸합니다.
또한 2025.01.21에는 부산회생법원의 파산선고가 등기되어 있습니다. 경매 진행과 함께 소유자의 파산절차가 존재하는 만큼, 매각·배당 단계에서는 관련 절차와 채권관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
일원파크맨션은 80세대, 준공일 1989.07.12인 단지입니다. 면적 59.3㎡ 기준으로 확인되는 거래를 보면 전체 7건 평균은 88,428,571원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 91,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근·과거 추세 +5.2%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 59.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.09 | 53.9㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2023.01 | 59.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 59.3㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2021.08 | 58.01㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 59.3㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2021.07 | 59.3㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 88,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 91,000,000원 |
현재 최저가 94,000,000원은 전체 평균의 106.3%, 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “최근 시세보다 싸다”고 보기는 어렵습니다. 반면 최신 거래 2023.12의 100,000,000원보다는 낮습니다. 최근·과거 비교 추세도 +5.2%로 상승 방향이므로, 가격 판단은 “평균 대비 할인 없음, 최신 거래 대비는 낮음”으로 구분해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,027,223원 | 11,027,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,880,777원 |
매각가 94,000,000원 기준 집행비용 2,092,000원, 롯데카드 가압류 11,027,223원이 배당되고 소유자 잔여는 80,880,777원으로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 0원 | 80,880,777원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 0원 | 62,419,177원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 0원 | 47,649,897원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 소재 사하구청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 10미터, 북동측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,872.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·제2종전용주거지역 관련 사항과 소로2류가 확인되며, 공시지가는 1,176,740원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 일원파크맨션은 80세대이며 준공일은 1989.07.12입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 103.3%입니다. 신건 가격을 최근 평균 대비 할인 가격으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 확인되는 최신 거래는 2023.12의 100,000,000원입니다. 실제 입찰 전 최근 거래 가격을 다시 대조하세요.
- 근저당 이전관계. 2017.06.30 근저당 설정과 2025.06.20 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 현재 말소 상태를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당관계. 청구액 55,513,111원과 신청채권자 배당 0원 표시가 어떻게 연결되는지 채권계산서·배당요구 및 관련 서류를 확인하세요.
- 파산선고. 2025.01.21 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 확인하세요.
- 관리비·점유. 미납 관리비와 실제 점유 상태는 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 그러나 현재 최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 103.3%라 최근 평균 기준으로는 신건 할인 효과가 없습니다. 최신 거래 100,000,000원보다 낮고 최근·과거 비교 추세는 +5.2%이지만, 확인되는 최신 거래가 2023.12라는 점도 함께 고려해야 합니다.
권리에서는 한 가지 더 확인할 부분이 있습니다. 계산상 말소기준은 2024.12.17 롯데카드 가압류이고 인수액은 0원이지만, 2017년 설정된 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전 기록, 그리고 청구액 55,513,111원에 비해 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 예상배당 구조는 입찰 전에 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 평균 이상, 등기·배당관계는 재확인”입니다.
