부산지방법원 2025타경101810. 화명유림아파트 105동 9층 902호, 전용 59.921㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이기분으로, 2024.02.14 증여를 원인으로 2024.02.15 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024.07.31 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 154,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.03.24 부산신용보증재단의 9,166,117원 가압류, 2025.08.18 임의경매개시결정, 2026.04.27 압류가 이어졌습니다. 등기 분석상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 이해식 명의의 근저당권 115,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2024.07.31 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101810 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 105동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.921㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이기분 · 2024.02.14 증여, 2024.02.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 133,421,161원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.07.31 설정된 을구 12번 오케이저축은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 들어온 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 2026년 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 국민은행·이윤식·이해식 관련 근저당과 이해식 전세권은 이미 등기부상 말소돼 이번 경매에서 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 69.9%
화명유림 동일면적 전용 59.92㎡의 최근 실거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 140,000,000원~189,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 167,250,000원, 최신 2026.08 거래는 165,000,000원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%이며, 아래 12건의 실거래 최저가인 140,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 19 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 19 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 19 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 167,250,000원 |
감정가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 167,250,000원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 116,900,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 과거 전체 평균이 아니라 최신 거래 165,000,000원과 최근 12개월 평균 167,250,000원을 기준으로 보더라도 현재 회차가 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 154,800,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,166,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 163,966,117원 중 예상 배당액은 114,463,400원, 미배당액은 49,502,717원입니다. 신청채권자의 청구액은 133,421,161원이며, 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 화잠초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지와 임야 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 화명역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 화명유림아파트의 현칭은 유림노르웨이숲아파트로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 9층 902호입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 화재 경보·탐지, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다. 소하천 저촉, 상대보호구역 저촉 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 화명유림은 506세대, 2000.03.30 준공이며 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.07.31 을구 12번 주식회사오케이저축은행 근저당권과 이후 가압류·경매·압류의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 및 내부마감재를 조사하지 못한 물건입니다. 수리 필요 여부가 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균 167,250,000원과 최신 거래 165,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교하고, 현재 최저가 116,900,000원과의 차이를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당액 49,502,717원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원문서류를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 변수
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2024.07.31 오케이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 116,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 167,250,000원의 69.9%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 임대관계 미상이고 내부도 조사하지 못했습니다. 따라서 최종 판단에서는 등기상 인수 0원이라는 장점과 별개로 실제 점유관계·내부 상태, 그리고 당해세·최우선변제 등 배당표 미반영 요소를 확인하는 것이 핵심입니다.
