부산지방법원 2025타경101810. 부산 북구 화명동 화명유림아파트 105동 9층 902호, 전용 59.921㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이기분으로 2024.02.14 증여를 원인으로 2024.02.15 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024.07.31 주식회사오케이저축은행이 채권최고액 154,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 부산신용보증재단의 가압류 9,166,117원, 오케이저축은행의 임의경매개시결정, 부산광역시 북구의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당모형상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101810 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 105동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.921㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 이기분 (2024.02.14 증여, 2024.02.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 133,421,161원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.31 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 154,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 국민은행 계열 근저당권, 이윤식 근저당권, 이해식 근저당권과 전세권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.31 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 1.67억은 최근 평균과 사실상 동일
화명유림 단지의 동일 면적 59.92㎡ 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 140,000,000원~189,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 167,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 19 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 19 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 19 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 167,250,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 167,000,000원은 최근 12개월 평균 167,250,000원의 99.9%입니다. 평균보다 불과 근소하게 낮은 수준이라 이를 두고 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 더구나 최신 거래 165,000,000원보다는 2,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,166,117원 | 9,062,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형은 오케이저축은행 근저당을 채권최고액 154,800,000원 기준으로 계산한 값입니다. 총 채권액 163,966,117원 중 163,862,000원이 배당되고, 부산신용보증재단에 104,117원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화잠초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지와 임야 등으로 형성돼 있습니다. 현칭은 유림노르웨이숲아파트로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 화명역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 단지는 506세대, 사용승인 관련 준공일은 2000.03.30으로 집계돼 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재 경보 및 탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 상대보호구역과 소하천 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 및 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 167,250,000원과 사실상 같은 가격대입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원으로 현 최저가보다 낮습니다. 응찰가를 정할 때 최근 평균뿐 아니라 최신 거래도 함께 기준으로 두는 편이 안전합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 현장과 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부 및 내부마감재를 조사하지 못했습니다. 수리비 판단을 위해 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 부산광역시 북구 압류도 존재하므로 실제 배당요구와 세금 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원 시나리오가 있으므로 회차가 바뀌면 그 시점 최신 실거래를 기준으로 가격 메리트를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 거의 시세”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2024.07.31 오케이저축은행 근저당을 말소기준으로 보면 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 실질취득액 167,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 167,250,000원의 99.9%이고, 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건에서 “경매니까 싸다”는 논리는 성립하지 않습니다. 권리는 합격권, 가격은 중립. 이 사건은 권리 할인보다 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐가 승부처입니다.
