부산지방법원 2025타경101955. 부산 북구 덕천동 404-25, 현지호칭 ‘무지개맨션’ 2층 202호입니다. 사건의 용도 표기는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 등기부에는 현재 박준호가 단독소유자로 등재돼 있으며, 2023년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2025년 2월 7일 삼성생명보험주식회사의 14,950,268원 가압류이고, 이것이 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류와 삼성생명보험의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
1984년과 1994년 설정된 근저당권, 2004년·2010년 설정된 근저당권 등 과거 담보권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자가 확인될 경우 전입일·보증금·확정일자를 확인하기 전까지는 임차 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101955 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 404-25 2층202호 · 부산광역시 북구 만덕대로142번가길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용 / 위치 | 43.33㎡ · 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박준호 · 2023.03.08. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 16,201,446원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.02.07. 삼성생명보험주식회사 가압류 14,950,268원입니다. 2025.03.05. 부산신용보증재단의 9,500,000원 가압류와 2025.09.18. 삼성생명보험의 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있어 현재 매수인 인수권리로 남지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 6,700만원은 최근 시세보다 높다
무지개맨션은 총 12세대, 사용승인일은 1984.07.20.입니다. 비교 가능한 거래는 총 6건이며, 전체 평균은 63,166,666원이지만 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 43.33㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2024.10 | 40.5㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2023.11 | 40.5㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 43.33㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 40.5㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2021.06 | 43.33㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 63,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.33㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
현재 최저가 67,000,000원은 전체 거래 평균 63,166,666원보다도 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원과 비교하면 115.5%입니다. 즉 신건 가격은 최근 확인된 거래보다 9,000,000원 높은 수준입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -9.7%로 하락해 있어, 과거 70,000,000원·74,000,000원 거래를 근거로 현재 67,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다.
시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원입니다. 현재 확인된 최근 12개월 실거래 58,000,000원을 기준으로 보면 적어도 현재 신건보다는 유찰 이후 가격에서 비교 여지가 커집니다. 다만 실제 시세가 계속 변할 수 있으므로 입찰 직전 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 14,950,268원 | 14,950,268원 |
| 갑구 11번 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 갑구 12번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,943,732원 |
표시된 채권 기준 총 청구액 24,450,268원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 40,943,732원입니다. 갑구 12번의 별도 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양덕초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스공급시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 제시외 부분. 샷시조 판넬지붕 다용실은 주건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 무지개맨션은 12세대의 소규모 건물이고 사용승인일이 1984.07.20.입니다. 비교 거래도 6건으로 많지 않아 최근 1건의 가격 변화가 시세 판단에 크게 작용할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 현재 67,000,000원은 최신 실거래·최근 12개월 평균 58,000,000원의 115.5%입니다. 신건 가격을 “저렴하다”고 전제하고 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -9.7%입니다. 70,000,000원·74,000,000원 과거 거래보다 2026.06. 58,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 53,600,000원, 2회 유찰 42,880,000원입니다. 현재 시세와 비교할 때 신건보다 유찰 이후가 가격 검토에 유리합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각기일 전 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 삼성생명보험 가압류이며 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 등기상으로는 단순합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 권리도 매각으로 정리됩니다. 그러나 신건 최저가 67,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 58,000,000원보다 15.5% 높습니다. 전체 거래 평균 63,166,666원을 기준으로 해도 106.1%이며, 최근 흐름은 -9.7% 하락입니다.
여기에 12세대 소규모 건물, 1984년 사용승인, 임대관계 미상이라는 확인 요소도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”입니다. 현재 6,700만원을 싸다고 평가할 근거는 없고, 가격을 다시 볼 지점은 1회 유찰 시 53,600,000원 또는 그 이후 시나리오입니다.
