부산지방법원 2025타경101955. 부산 북구 덕천동 무지개맨션 2층 202호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정요항표의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 비교 기준은 43.33㎡이며, 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층에 있습니다. 현재 소유자는 박준호이고, 2022.12.23. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.03.08. 소유권이 이전됐습니다.
현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 과거 한국주택은행·구포농업협동조합· 구포새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.02.07. 삼성생명보험주식회사 가압류 14,950,268원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단 가압류와 삼성생명보험주식회사 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석상 이들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 404-25 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 · 전용 비교면적 43.33㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박준호 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 16,201,446원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2025.02.07. 가압류가 기준
말소기준은 갑구 10번 삼성생명보험주식회사 가압류입니다. 청구금액은 14,950,268원이고, 이후 2025.03.05. 부산신용보증재단 가압류 9,500,000원과 2025.09.18. 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
무지개맨션의 제공된 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 63,166,666원이지만, 과거 74,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 43.33㎡ 1층 58,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 58,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 43.33㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2024.10 | 40.5㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2023.11 | 40.5㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 43.33㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2022.02 | 40.5㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2021.06 | 43.33㎡ | 1 | 65,000,000원 |
현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 58,000,000원의 80.9%입니다. 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰된 결과 가격대가 최근 거래 아래로 내려온 것은 분명합니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표가 -9.7%이므로, 과거 전체 평균 63,166,666원만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 14,950,268원 | 14,950,268원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,205,532원 |
현재 회차 46,900,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권 24,450,268원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 21,205,532원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,900,000원 | 24,450,268원 | 0원 | 21,205,532원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,829,999원 | 24,450,268원 | 0원 | 7,388,791원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,980,999원 | 22,167,341원 | 2,282,927원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오까지는 계산에 반영된 채권이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시나리오에서는 미배당이 2,282,927원 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양덕초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 인근에 위치합니다.
- 건물. 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 390.1㎡, 공시지가 1,175,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 세로(가)의 도로에 접합니다.
- 규모. 무지개맨션은 12세대이며 준공일은 1984.07.20.입니다.
- 제시외 부분. 샷시조 판넬지붕 다용실은 주건물에 포함해 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서의 실제 점유자를 확인합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 63,166,666원보다 최신 거래 58,000,000원과 최근 12개월 평균 58,000,000원을 우선해서 봅니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -9.7%이므로 현재 최저가가 최근 시세의 80.9%라는 사실만으로 가격 안전마진을 단정하지 않습니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐이라는 점을 반영해 개별 호수의 상태와 층 차이를 확인합니다.
- 제시외 다용실. 샷시조 판넬지붕 다용실이 주건물에 포함해 평가됐으므로 현황과 사용상태를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 포인트는 점유와 하락 추세
이 물건은 감정가 67,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 46,900,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 58,000,000원으로, 현재 최저가는 그 가격의 80.9%입니다. 등기상으로는 2025.02.07. 삼성생명보험주식회사 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최근 시세 흐름이 -9.7%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점, 그리고 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 싸졌다”가 아니라, 최근 58,000,000원 거래와 하락 추세를 기준으로 가격을 보고, 실제 점유·임차관계를 원본으로 확인하는 것입니다.
