부산지방법원 2025타경102045. 부산 북구 덕천동 덕천역이즈카운티 102동 15층 1502호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 302,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김혜민이며, 2019.11.22. 거래가액 317,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.06.25. 설정된 국민은행 근저당 231,000,000원입니다.
이후 2023.02.20. 김연주의 가압류 102,000,000원이 설정됐고, 2025.10.21. 같은 채권자에 의해 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 핵심 변수는 권리보다 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 355-4 덕천역이즈카운티 102동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 62.3259㎡ · 26층 건물 내 15층 1502호 |
| 소유자 | 김혜민 · 2019.11.22. 거래가액 317,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,727,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 2019.11.22. 수협은행 근저당 244,200,000원이 설정됐으나 2020.06.26. 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.06.25. 설정된 국민은행 근저당입니다. 해당 근저당은 2025.11.25. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 김연주 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건이 107.0%
가격 메리트는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 덕천역이즈카운티 동일 면적 62.33㎡의 최근 12개월 거래는 7건이고 평균은 282,214,285원입니다. 최신 거래는 2026.07. 12층 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.33㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 62.33㎡ | 20 | 282,000,000원 |
| 2025.12 | 62.33㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 62.33㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 62.33㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 62.33㎡ | 20 | 289,500,000원 |
| 2025.08 | 62.33㎡ | 15 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.33㎡ | 7건 | 282,214,285원 |
현재 최저매각가 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 평균보다 19,785,715원 높고, 최신 거래 285,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.6% 높은 흐름이지만, 그 상승 추세를 감안해도 현재 신건 최저가는 최신 거래와 최근 평균 모두를 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김연주 | 102,000,000원 | 65,972,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김연주 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
302,000,000원 매각 가정에서 채권 총액 333,000,000원 중 296,972,000원이 배당되고, 미배당은 36,028,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 296,972,000원 | 36,028,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 95,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 143,225,920원 | 0원 |
현재 신건에서는 최근 시세보다 높은 가격이지만, 데이터상 1회 유찰 시 매각가격은 241,600,000원, 2회 유찰 시에는 193,280,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 따라서 권리 구조가 아니라 실제 매각 회차와 시세 대비 가격이 의사결정의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2·3호선 환승역 덕천역과 3호선 숙등역이 있습니다.
- 건물. 2019.10.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 15층 1502호입니다.
- 설비. 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있으며 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 덕성초등학교·덕천중학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 4,079,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 덕천역이즈카운티는 250세대이며 2019.10.29. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 282,214,285원의 107.0%이고 최신 거래 285,000,000원보다 높습니다.
- 권리 기준 확인. 2020.06.25. 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 이전 확인. 국민은행 근저당은 2025.11.25. 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 거래는 같은 면적 표본이라도 층·향·내부 상태에 따라 개별 가격 차이가 있을 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 권리상 단순한 아파트입니다. 그러나 신건 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 282,214,285원의 107.0%이며, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 이전보다 13.6% 높은 흐름이라는 점을 반영해도 현재 최저가는 최근 시세 위에 있습니다. 따라서 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 신건 가격을 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 매각 회차에 따른 가격 변화입니다.
