창원지방법원 2023타경2769. 감정가와 최저매각가가 모두 1,244,324,800원인 신건입니다. 현재 소유자는 빈학열이고, 2023.04.14. 설정된 삼천포농업협동조합 근저당 채권최고액 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 에이치디현대오일뱅크 주식회사, 신용보증기금, 강수도, 주식회사우리은행 등의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보고 “인수 4,500원뿐”이라고 결론내리면 위험합니다. 현황조사상 김쾌성·유형욱·서말순·박래훈의 점유 또는 상가임대차 관계가 확인되고, 모두 기준일이 2023.04.14.보다 앞섭니다. 특히 김쾌성과 유형욱은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인된 4,500원은 인수액의 확정 상한이 아니라 확인 가능한 일부 금액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2769 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 435 |
| 용도 / 매각 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용 | 근린생활시설(호성불가마찜질체험방)로 이용 중이었으나 현황 휴업상태 |
| 소유자 | 빈학열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,324,800원 / 1,244,324,800원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 708,753,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 정보 | 1,000㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 321,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선행 점유는 별도 확인
2022.03.29. 빈학열 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 서부산농업협동조합 근저당 643,200,000원이 설정됐지만, 이 근저당은 2023.04.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 삼천포농업협동조합 근저당 채권최고액 840,000,000원이 새로 설정되었고, 이것이 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — ‘4,500원’만 보고 끝내면 안 된다
| 성명 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김쾌성(전입세대확인서상) | 미상(별지 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조) | 2022.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유형욱(상가건물임대차 현황서상) | 1층(상가건물임대차 현황서상) | 2019.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서말순(상가건물임대차 현황서상) | 미상 | 2011.04.08 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박래훈(상가건물임대차 현황서상) | 1층(상가건물임대차 현황서상) | 2017.11.03 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
서말순 3,000원과 박래훈 1,500원은 배당표상 매수인 인수로 반영되어 확인된 금액만 합하면 4,500원입니다. 반면 김쾌성과 유형욱의 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득금액은 최저매각가 1,244,324,800원에 확인된 인수액과 미상 보증금 위험을 더해 판단해야 합니다. 현 단계에서 총 인수액을 4,500원으로 고정해 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,244,324,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,843,248원 |
| 인수 · 서말순 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 인수 · 박래훈 보증금 | 1,500원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 에이치디현대오일뱅크 주식회사 | 210,786,944원 | 210,786,944원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 178,694,608원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강수도 | 874,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 194,076,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,845,863,484원 중 예상 배당액은 1,229,481,552원, 미배당액은 1,616,381,932원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김쾌성·유형욱의 보증금은 미상이므로 실제 매수인 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,244,324,800원 | 1,229,481,552원 | 1,616,381,932원 | 4,500원 + 미상 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 995,459,840원 | 983,105,242원 | 1,862,758,242원 | 4,500원 + 미상 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 796,367,872원 | 786,004,193원 | 2,059,859,291원 | 4,500원 + 미상 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 또는 유찰가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 남아 있으므로 유찰로 최저가가 낮아져도 그 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 평가해서는 안 됩니다. 응찰가 판단은 임차보증금 확인과 별도로 이루어져야 합니다.
⑤ 토지·행정 리스크 — 농취증명과 주소 확인
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조입니다.
- 휴업 상태. 근린생활시설인 ‘호성불가마찜질체험방’으로 이용 중이었으나 현황 휴업상태입니다.
- 수변전설비. 목록3 토지 지상에 일부가 잔존하지만 작동 여부는 확인되지 않았고 이에 구애됨 없이 평가됐습니다.
- 주소 불일치. 건물 등기부·건축물대장상 도로명주소는 팔의사로 435이나 현황 조사에서는 팔의사로 445로 조사되어 공부정정 및 일치 여부를 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김쾌성·유형욱 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 총 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 서말순·박래훈 계약 원본 확인. 확인된 보증금은 각각 3,000원·1,500원이지만 실제 계약관계와 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 점유 효력 확인. 기준일이 말소기준보다 앞서지만 확정일자·계약내용이 충분히 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 확정’으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 현장 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3 토지의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조건입니다.
- 주소 435 / 445 대조. 등기·대장과 현황 주소가 다른 이유 및 공부 정정 필요 여부를 관할관청에 확인해야 합니다.
- 수변전설비 확인. 잔존 설비의 작동 여부, 철거·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 먼저 ‘미상 보증금’을 닫아야 한다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2023.04.14. 삼천포농업협동조합 근저당이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞선 점유·임대차 관계가 4명 확인되고, 그중 2명은 보증금이 미상입니다. 확인 인수액 4,500원만으로 실질취득비용을 고정할 수 없습니다.
또한 목록3 토지는 현황 ‘답’으로 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금 반환 불가, 건물 주소도 공부상 팔의사로 435와 현황조사상 팔의사로 445가 서로 다릅니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 임차·농지·주소 확인이 끝나기 전에는 권리안전형으로 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 입찰 조건은 가격이 아니라 미상사항의 해소입니다.
