창원지방법원 2024타경102369. 창원시 마산합포구 현동 중흥에스-클래스프라디움3차 311동 8층 801호 아파트입니다. 소유자는 정재훈이며, 등기상 2017.06.05. 소유권이전 당시 거래가액은 268,300,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2018.02.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정되거나 등기된 에스비아이저축은행·페퍼저축은행 근저당, 신용보증기금·경남신용보증재단·신한카드 가압류, 페퍼저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 아파트로 이용 중이라고 되어 있습니다. 현장조사 당시에는 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐지만, 별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경102369 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동1길 8, 311동 8층801호 (현동,중흥에스-클래스프라디움3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.9841㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 내 8층 801호 |
| 소유자 | 정재훈 · 2017.06.05. 소유권이전 · 거래가액 268,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 77,153,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2018년 농협은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.02.08. 농협은행 근저당권입니다. 2022년 에스비아이저축은행·페퍼저축은행 근저당과 2023~2024년 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2017년 농협은행 근저당권 207,600,000원과 2020년 삼성생명보험 근저당권 165,550,000원은 등기부상 이미 말소된 권리로 현재 말소기준권리보다 앞선 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 79.5%
중흥S클래스프라디움3차는 1,343세대, 준공일은 2017.03.22.이며, 비교 대상은 전용 84.98~84.99㎡ 동일 평형 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 274,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 298,000,000원입니다. 현재 최저매각가 217,700,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10 | 278,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 20 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 262,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 평균 | 84.9841㎡ | 12건 | 274,000,000원 |
12건의 거래 범위는 245,000,000원~298,000,000원이고 최근 12개월 평균은 274,000,000원입니다. 감정가 311,000,000원은 최근 실거래 범위보다 높지만, 현재 회차는 1회 유찰되어 최저매각가가 217,700,000원으로 내려왔습니다. 따라서 감정가 자체보다 현재 최저가와 최근 실거래를 비교하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 23,052,200원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 107,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,387,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 442,937,296원 중 채권자 예상배당은 213,852,200원, 미배당액은 229,085,096원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 229,085,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 293,480,756원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 338,557,718원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차에서는 경매신청채권자의 청구액 77,153,820원에 대해 예상배당 90,000,000원으로 충족되지만, 2회 유찰 시 48,656,540원, 3회 유찰 시 3,579,578원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 중흥에스클래스프라디움3차로, 부근은 학교·근린시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고 남서측으로 단지 진입로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 8층 801호이며 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로3류·소로1류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 국민임대주택단지예정지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 928,900원/㎡입니다.
- 단지. 중흥S클래스프라디움3차는 1,343세대, 준공일 2017.03.22.이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 감정가 311,000,000원보다 최근 12개월 평균 274,000,000원과 최신 거래 298,000,000원을 우선 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 가격 메리트 확인. 최저가 217,700,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%지만, 실제 낙찰가는 경쟁으로 올라갈 수 있으므로 최종 낙찰가와 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 점유상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 2018.02.08. 농협은행 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건은 2018.02.08. 농협은행 근저당을 말소기준으로 이후 현재 남아 있는 담보권·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 후 최저가가 217,700,000원으로 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 274,000,000원의 79.5%입니다. 최근 거래 최저 245,000,000원보다도 낮은 출발가격이므로 가격 검토 여지는 분명합니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이라는 점 때문에 권리표상 임차인 없음과 실제 점유상태를 같은 것으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리구조는 단순하고 현재 최저가는 최근 시세 아래에 있지만, 최종 응찰가와 실제 점유 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
