창원지방법원 2025타경349. 성호동 13-17, 14-45 토지와 성호서10길 6의 지상 건물을 함께 보는 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 벽돌구조 철근콘크리트·아스팔트슁글지붕 지상2층이며, 감정 이용상태는 1층 주택2가구, 2층 주택1가구입니다. 현재 소유자는 강상미이고, 2024.02.27. 김태우 명의 채권최고액 60,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.18. 오형주 근저당 84,000,000원과 2025.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “후순위 등기가 지워진다”는 사실만 보고 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 강석민의 전입일은 2020.09.14.로 말소기준보다 앞서고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에는 보증금 5,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 게다가 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유 기록이 2건 있어, 확정적인 실질취득가는 229,530,030원이지만 최종 인수 상한은 아직 닫혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경349 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 13-17, 14-45 · 경상남도 창원시 마산합포구 성호서10길 6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 주택2가구 등 · 2층 주택1가구 등 |
| 토지 | 대 · 104.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강상미 |
| 감정가 / 최저가 | 229,525,030원 / 229,525,030원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 오형주 / 79,078,904원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차권은 별도
말소기준은 2024.02.27. 김태우 근저당 60,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오형주 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 뒤지만, 임차권에 적힌 임대차계약일 2022.11.22., 점유개시일 2022.12.20., 확정일자 2022.12.09., 주민등록일 2023.01.11.은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 5명 기록, LH는 승계 중복신고
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석민 | 1층 앞쪽 101호(방2,거실,부엌) | 2020.09.14 / 미상 | 5,000원 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 |
| 하미숙 | 1층 뒤쪽 102호(방2,거실,부엌) | 2025.04.15 / 미상 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 배당요구 2025.12.01 |
| 박형진(전입세대확인서상) | 미상 | 2024.07.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 1층 중 도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 41.43㎡ | 2023.01.11 / 2022.12.09 | 45,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 중복신고실질 인수 0원 |
| 뒤쪽 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 지주택 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
하미숙은 현황조사상 102호로 조사됐지만 임대차계약서에는 1층 2호로 표기돼 있습니다. 점유 호수와 계약서 표시가 일치하는지 매각물건명세서와 현장을 함께 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 — 시세 판단보다 인수·배당을 먼저 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 229,525,030원인 신건입니다. 가격 판단은 감정가와 회차별 최저가, 배당 부족액에 한정하는 것이 안전합니다. 확인된 강석민 인수 5,000원만 반영하면 현재 회차 실질취득은 229,530,030원입니다. 다만 미상 점유자 보증금이 확인되기 전에는 이 금액을 최종 총취득비용으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,525,030원 | 144,000,000원 | 0원 | 36,511,680원 | 5,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,620,024원 | 135,249,344원 | 8,750,656원 | 0원 | 5,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,896,019원 | 99,039,475원 | 44,960,525원 | 0원 | 5,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 229,525,030원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,013,350원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계분 (우선변제) | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 인수 · 강석민 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김태우 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 오형주 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,511,680원 |
한국토지주택공사 45,000,000원은 배당표상 우선변제 항목이지만, 보증기관 대위·승계에 따른 강석민 보증금 중복신고이므로 별도의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 강석민 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성호초등학교 북서측 인근이며, 주위는 종교시설과 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 철근콘크리트·아스팔트슁글지붕 지상2층. 외벽은 적벽돌쌓기·모르타르위 페인트 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 104.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가). 공시지가 589,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역입니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 토지는 도로공제 부분을 감안해 일괄평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강석민 계약 원본 확인. 전입 2020.09.14.로 대항력은 확인되지만 보증금 표기는 5,000원입니다. 계약서·명세서 원본에서 금액과 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- LH 승계분 중복 계산 금지. 45,000,000원을 강석민 보증금과 별도의 보증금으로 더하지 않습니다. 2026.06.30. 말소 동의서 내용과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 2건 확인. ‘뒤쪽’과 ‘지주택’은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 有로 단정할 수도, 인수 없음으로 단정할 수도 없습니다.
- 하미숙 호수 확인. 현황조사상 102호와 임대차계약서상 1층 2호가 동일한 점유부분인지 확인해야 합니다.
- 파산절차 대조. 2026.03.30. 파산선고와 경매절차의 관계, 매각 진행에 필요한 절차상 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 신건에서는 채권 미배당 0원이지만 1회 유찰 시 8,750,656원, 2회 유찰 시 44,960,525원으로 늘어납니다.
- 가격 판단 보류. 인수 미상분이 정리되기 전에는 최저가 하락만으로 싸다고 판단하지 말고 총 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “LH 말소 동의 = 임차문제 전부 해소”가 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 평범한 구조에 가깝습니다. 하지만 실제 입찰 판단은 임차관계에서 갈립니다. 한국토지주택공사의 45,000,000원은 강석민 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이고 2026.06.30. 임차권등기 말소 동의까지 있어 그 항목의 실질 인수는 0원입니다. 반면 강석민은 말소기준보다 앞선 전입으로 배당표상 5,000원 인수가 남고, 전입일과 보증금이 미상인 점유 기록도 2건 존재합니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 최저가 229,525,030원에 확인 인수 5,000원을 더한 229,530,030원이지만, 이것을 최종 총액으로 고정해서는 안 됩니다. 확인된 인수는 작지만, 미상 인수위험은 아직 열려 있는 사건. 이 물건의 승부처는 감정가 할인보다 먼저 미상 임차인의 대항력·보증금을 닫는 데 있습니다.
