창원지방법원 2025타경20693. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 물건으로, 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 목록 1은 상업나지, 목록 2는 상업기타 건부지(제조업소), 목록 3은 1층 제2종 근린생활시설(제조업소)·2층 제2종 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 제시외 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2021.10.18. 접수된 주식회사신한은행 근저당권 372,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 두 번째 근저당권 180,000,000원이 설정됐고, 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 경매개시결정도 같은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20693 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 316-6 / 경상남도 함안군 칠서면 대치리 316-7 제주1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 상업나지 · 상업기타 건부지(제조업소) · 1층 제2종 근린생활시설(제조업소) · 2층 제2종 근린생활시설(사무실) |
| 소유자 | 주식회사디엔디자인 |
| 감정가 / 최저가 | 721,467,850원 / 505,027,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 529,321,042원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 지목 대 · 332.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 395,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 이용·점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.18. 신한은행 근저당권이며, 뒤에 설정된 신한은행 추가 근저당·신용보증기금 가압류·국민건강보험공단 압류·현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 이야기
감정가는 721,467,850원, 현재 최저매각가는 505,027,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 353,518,900원(49%), 3회 유찰 시 247,463,229원(34.3%)입니다.
그러나 동일 용도·입지의 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 본건은 상업나지·제조업소·사무실이 결합된 일괄매각 물건이므로 실제 매입 판단에서는 토지와 건물의 활용도, 산업단지 내 수요, 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 125,576,730원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계 822,000,000원 중 497,576,730원이 배당되고, 324,423,270원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함안칠서우체국 북서측 인근으로, 칠서산업단지 내 중·소규모 공장, 자동차정비소, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 지상 2층으로 사용승인일은 2021.07.16입니다. 1층은 제조업소, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 2층 천정형 시스템 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 중로2류에 접하고 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 상업나지·건부지·제조업소 및 사무실이 함께 매각되고, 제시외 수목은 토지에 포함해 평가됐다는 점을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 721,467,850원 대비 현재 505,027,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 353,518,900원, 3회 유찰 시 247,463,229원으로 내려가지만 각 회차에서도 시장가치 검증이 우선입니다.
- 권리 원본 대조. 2021.10.18. 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 매각조건을 원본 서류에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.10.18. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 가격을 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 상업나지와 제조업소·사무실이 결합된 일괄매각이므로, “감정가보다 30% 싸다”와 “시장가치보다 싸다”는 구분해야 합니다. 권리는 안전 쪽에 가깝지만, 가격 판단은 현장 가치와 활용 가능성을 확인한 뒤 내려야 하는 사건입니다.
