창원지방법원 2025타경20764. 함안군 산인면 운곡리 23 소재 토지와 공장 관련 물건입니다. 감정요항표상 토지는 공장용지 2,632㎡이고, 건물은 공장·사무실·기숙사 용도로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이창종이며 2020.03.10 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2020.05.29 중소기업은행 근저당 1,296,000,000원, 2021.01.14 중소벤처기업진흥공단 근저당 360,000,000원이 추가됐고, 2025년부터 가압류와 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 운곡리 23 · 경상남도 함안군 산인면 싸리재로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,632㎡ · 공장, 사무실 및 기숙사 이용 |
| 소유자 | 이창종 (2020.03.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,265,286,840원 / 2,265,286,840원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,729,519,490원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.10 을구 18번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.03.10 을구 18번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 이창종의 소유권이전 등기 다음 순번으로 설정됐으며, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
을구 19번 중소기업은행 근저당권은 2025.12.18 유아이제사십일차유동화전문유한회사로 이전되는 등기가 있고, 같은 날 신용보증기금의 385,314,575원 일부대위변제 등기도 이어져 있습니다. 다만 원권리인 을구 19번 근저당권 자체는 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘신건이라 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,265,286,840원이며 유찰은 아직 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,265,286,840원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 이 금액이 최근 시장가격 대비 낮은지 높은지를 판단할 직접 근거는 없습니다. 따라서 단순히 인수가 없거나 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,265,286,840원 | 2,240,233,972원 | 1,561,946,362원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,812,229,472원 | 1,791,707,177원 | 2,010,473,157원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,449,783,577원 | 1,432,885,741원 | 2,369,294,593원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 현재 판단의 약점은 권리가 아니라 시장가격 비교 자료가 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,265,286,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,052,868원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,296,000,000원 | 1,296,000,000원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 360,000,000원 | 128,233,972원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 부산축산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 신용보증기금 | 605,062,500원 | 0원 |
| 7. 갑구 25번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 99,616,370원 | 0원 |
| 8. 갑구 26번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,074,466원 | 0원 |
| 9. 갑구 27번 가압류 · 중소기업은행 | 502,980,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 30번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,696,382원 | 0원 |
| 11. 갑구 31번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 42,750,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,802,180,334원 중 채권자 예상배당은 2,240,233,972원, 미배당은 1,561,946,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호2는 공장, 일련번호2-1은 사무실 및 기숙사, 일련번호3·4는 공장으로 이용 중입니다.
- 입지. 함안군 산인면 운곡리 ‘운곡마을’ 북측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장과 농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 감정요항표상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,632㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 213,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·배출시설설치제한지역이며 보전관리지역과 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 제반 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구가 포함되고, 제시외 기계기구 감정서상 목록 ㄱ~ㄹ도 포함됩니다.
- 멸실·소재불명. 건물 중 사무실과 휴게실은 멸실된 것으로 조사됐고, 감정서상 기계기구 목록 1. ~ 14. 및 20.은 소재불명으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현물 수량 대조. 일괄매각 대상 건물·제시외 건물·기계기구를 감정서 목록과 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 사무실·휴게실 멸실 상태가 감정가와 실제 이용가치에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계 확인. 기계기구 목록 1. ~ 14. 및 20.의 존재 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 공장·사무실·기숙사의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 2,265,286,840원이 현재 시장가격에 비해 유리한지 별도 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.03.10 말소기준 근저당과 후순위 권리, 을구 19번의 채권이전·일부대위변제 등기를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”보다 현물 확인이 먼저다
이 사건은 등기 구조만 보면 방향이 분명합니다. 2020.03.10 중소기업은행 근저당 816,000,000원이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 공장 경매에서 ‘인수 0원’만으로 안전성을 평가하기는 어렵습니다.
현재 최저가가 감정가와 동일한 2,265,286,840원인데 최근 실거래 비교자료가 없고, 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 그중 일부 건물은 멸실, 다수 기계기구는 소재불명으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격·현물 검증 난도가 높은 공장 물건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰의 핵심은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 실제 남아 있는 자산과 그 가치가 2,265,286,840원을 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.
