창원지방법원 2026타경1. 경상남도 함안군 군북면 동촌리 1143-4의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기상 현재 소유자는 정진리이고, 2025.04.23. 설정된 권순자의 채권최고액 26,640,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권을 기초로 2026.01.08. 임의경매개시결정이 내려졌고 등기는 2026.01.09. 접수됐습니다. 예상배당표상 현재 최저가 45,918,800원에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 현장·점유 쪽은 별도로 봐야 합니다. 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자·임대차관계는 입찰 전 확인 대상입니다. 또 매각물건명세서에는 일괄매각(제시외 건물 포함)이라고 기재돼 있고, 감정서상 2-1 건물은 지붕 등이 파손되고 일부 벽체만 남아 사실상 경제적 가치가 희박해 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경1 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 동촌리 1143-4 · 경상남도 함안군 군북면 동촌3길 43-26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 205㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조구조 기와지붕 단층 · 외벽 회벽 몰탈 등 · 내벽·천정 벽지 등 · 샤시창호 |
| 설비 | 급배수설비 등 |
| 소유자 | 정진리 |
| 감정가 / 최저가 | 45,918,800원 / 45,918,800원 (신건) |
| 청구금액 | 10,575,882원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.02.23. 구경희 명의로 소유권보존이 된 뒤, 2022.03.08. 정정희에게 소유권이전됐고, 2025.04.23. 등기명의인 표시가 정진리로 변경됐습니다. 같은 날 권순자 명의의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.01.09. 임의경매개시결정 등기는 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 있다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 45,918,800원이 시장가격보다 높은지 낮은지를 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 45,918,800원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 45,918,800원 | 0원 | 18,052,262원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 36,735,040원 | 0원 | 9,033,809원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 29,388,032원 | 0원 | 1,819,047원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 26,640,000원은 전액 배당되고, 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 배당 시뮬레이션의 결과이며, 시세 메리트를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,918,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,226,538원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 권순자 | 26,640,000원 | 26,640,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,052,262원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,226,538원과 근저당권 26,640,000원을 배당한 뒤 18,052,262원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 건물·토지 상태 — 평가 제외 부분을 확인해야 한다
주건물은 목조구조 기와지붕 단층 단독주택이며 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다. 반면 감정서상 2-1 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물은 지붕 등이 파손되고 일부 벽체만 남아 사실상 경제적 가치가 희박해 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 신창경로당 북동측 인근이며, 부근은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 205㎡, 지목 대, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 116,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대사항이 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 2-1 건물 상태 확인. 지붕 등이 파손되고 일부 벽체만 남아 평가에서 제외된 건물의 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 매각대상과 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역의 구체적인 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현물 확인이 핵심
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2025.04.23. 권순자 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 판단 포인트는 등기 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 2-1 건물은 상당 부분 파손돼 감정평가에서 제외됐습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 45,918,800원의 가격 적정성도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 비교적 단순, 점유·건물 상태·가격은 현장 확인 필요”로 정리하는 것이 맞습니다.
