창원지방법원 2026타경65. 대상은 창원시 마산합포구 현동 415의 1층 122호입니다. 사건의 표기 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 등기사항증명서는 집합건물로 발급되어 있으며, 현재 소유자는 김수진입니다. 김수진은 2021년 2월 23일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리구조는 단순한 편입니다. 과거 농협은행·무학신용협동조합·송경선의 근저당과 국세 압류, 2020년 임의경매개시결정이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 이번 사건에서 제시된 말소기준은 2026년 4월 7일 강제경매개시결정이고, 신청채권자는 진민희입니다. 배당 계산상 신청채권 10,000,000원은 현재 최저가에서 전액 충족되며 매수인이 별도로 인수할 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경65 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 1층 122호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 현동7길 22 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골합성구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 122호 |
| 소유자 | 김수진 (2021.02.23. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진민희 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 이번 강제경매가 기준
임차인 신고 내역 없음. 매각물건명세서 비고상 현재는 공실 상태입니다. 감정평가서의 임대관계 표시는 미상이나, 별도의 임차인 정보나 보증금·전입·확정일자 자료가 제시되지 않았으므로 이 리포트에서 매수인 승계 보증금은 계산되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 383,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액도 383,000,000원입니다.
다만 이 물건에 대해서는 동일 용도·인근 비교 실거래 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 383,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 수치로 확인할 근거가 없습니다. 특히 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 상업용 구분건물이므로, 아파트처럼 단순 평형 평균으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 383,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 306,400,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 245,120,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,162,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 진민희 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 366,838,000원 |
현재 최저가 383,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 10,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 366,838,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, 주위는 주택지대와 상업지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물·설비. 철골합성구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 122호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 사방향으로 도로가 소재하고 본건 구분건물은 남서측 및 남동측 도로로 접근할 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,050.8㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 1,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 없으므로 383,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고, 동일·유사 상가의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기는 대지이나 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 실제 영업 가능 업종과 지구단위계획·주차장 관련 제한을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 현장 방문을 통해 내부 상태·시설 잔존물·점유 여부가 그대로인지 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 점검. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 상업용 부동산은 공실기간과 실제 임대료가 가격·환금성에 직접 영향을 주므로 주변 임대사례 확인이 중요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 383,000,000원, 1회 유찰 시 306,400,000원, 2회 유찰 시 245,120,000원입니다. 어느 회차에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 강점은 권리구조입니다. 과거 근저당·압류·종전 경매는 이미 말소됐고, 이번 강제경매의 신청채권은 10,000,000원에 불과합니다. 현황은 공실이며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 절반인 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 383,000,000원이고, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 게다가 이용상태가 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 상업용 구분건물이므로 환금성은 주거용보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 전입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 신건 최저가에 가격 메리트를 부여하기보다 실제 매매사례·임대료·공실 위험을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
