광주지방법원 2023타경68341. 광주 북구 두암동 미라보아파트 103동 1810호에 관한 강제경매입니다. 그러나 입찰자가 취득하는 것은 아파트 전체 소유권이 아닙니다. 2022.11.12 상속을 원인으로 이영순 3/11, 정용호 2/11, 정인숙 2/11, 정승호 2/11, 정연화 2/11로 공유하게 됐고, 이번 경매개시결정은 그중 정승호 지분 2/11에만 내려졌습니다. 따라서 낙찰자는 기존 공유자들과 함께 공유관계를 형성하게 됩니다.
등기부에는 현재 살아 있는 근저당권이 없고, 말소기준은 2023.05.09 접수된 정승호 지분 강제경매개시결정입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류와 광주광역시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난점은 등기상 담보권보다 지분매각 자체와 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경68341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 월동로 42, 103동 18층1810호 (두암동,미라보아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지하1층/지상20층 중 18층 |
| 실거래 비교면적 | 129.712㎡ · 실거래 매칭 면적 129.71㎡ |
| 매각 대상 | 정승호 지분 11분의 2 · 지분매각 |
| 공유자 | 이영순 3/11 · 정승호 2/11 · 정연화 2/11 · 정용호 2/11 · 정인숙 2/11 |
| 감정가 / 최저가 | 45,640,000원 / 45,640,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 30,704,982원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘지분’이 핵심
과거 제일은행 근저당 48,000,000원과 광주은행 근저당 108,000,000원·60,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2023.05.09 강제경매개시결정이고, 이후 정승호 지분에 붙은 국민건강보험공단 압류와 광주광역시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 정연화 보증금이 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 정연화가 조사돼 있습니다. 정연화는 동시에 이 부동산의 공유자 2/11이며, 전입일은 2013.10.17입니다. 전입 자체는 2023.05.09 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인으로서 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 이 경우에는 대항력과 매수인 승계액 모두 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 조사인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연화 공유자 2/11 | 2013.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 전체 호가가 아니라 2/11로 봐야 한다
미라보4의 비교 실거래는 전용 129.71㎡ 전체 호수 거래입니다. 이번 경매는 2/11 지분만 매각하므로 최저가 45,640,000원을 전체 호수 실거래 209,000,000원과 그대로 나눠 “시세의 21.8%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 동일 지분비율인 2/11로 환산해 보는 것이 최소한의 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 129.71㎡ | 19 | 178,000,000원 |
| 2025.07 | 129.71㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.09 | 129.71㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2024.03 | 129.71㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2024.02 | 129.71㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2023.09 | 129.71㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.06 | 129.71㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.04 | 129.71㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 129.71㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 129.71㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 129.71㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2021.12 | 129.71㎡ | 18 | 232,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 129.71㎡ | 2건 | 209,000,000원 |
최근 12개월 평균 209,000,000원의 2/11 단순 환산액은 38,000,000원입니다. 현재 지분 최저가 45,640,000원은 이보다 20.1% 높습니다. 최신 거래 178,000,000원의 2/11 환산액은 약 32,363,636원으로, 현재 최저가는 그보다도 약 41.0% 높습니다.
더 중요한 점은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 209,000,000원이고 최신 거래는 178,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 9.8% 하락한 추세입니다. 전체 12건 평균 227,875,000원은 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 메리트를 판단하는 핵심 기준으로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,520원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 30,704,982원 | 30,704,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,713,498원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 30,704,982원이 전액 배당되고 13,713,498원이 잔여로 계산됩니다. 다만 정연화의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 실제 임차보증금 배당 및 매수인 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 비로소 환산시세 아래
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 45,640,000원 | 30,704,982원 | 0원 | 13,713,498원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 36,512,000원 | 30,704,982원 | 0원 | 4,749,802원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 29,209,600원 | 28,283,827원 | 2,421,155원 | 0원 |
최근 12개월 평균 209,000,000원의 2/11 환산액 38,000,000원을 기준으로 보면 신건 45,640,000원은 120.1%지만, 1회 유찰 가격 36,512,000원은 약 96.1%, 2회 유찰 가격 29,209,600원은 약 76.9%입니다. 다만 지분물건은 가격만 내려갔다고 곧바로 메리트가 생기는 구조가 아니며, 공유관계 정리와 점유문제를 함께 감안해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화초등학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상20층 중 18층. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역. 공시지가 922,300원/㎡입니다.
- 단지·거래. 미라보4 398세대, 1994.02.26 준공. 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 227,875,000원이지만 최근 12개월 평균은 209,000,000원이고 최근 흐름은 -9.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 전체 1810호가 아니라 정승호의 2/11 지분만 취득합니다. 낙찰 후 다른 공유자 지분 9/11은 그대로 남습니다.
- 정연화 점유관계 확인. 정연화는 공유자 2/11이면서 2013.10.17 전입 조사됐습니다. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세는 지분비율로 비교. 전체 호수 최근 12개월 평균 209,000,000원을 그대로 최저가와 비교하지 말고 2/11 기준으로 환산해 보세요. 현재 최저가는 환산액보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 178,000,000원이고 최근 구간은 과거보다 9.8% 하락했습니다. 과거 전체 평균 227,875,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 최고가매수신고인 결정 과정까지 고려해야 합니다.
- 지분 정리 비용·기간. 지분 취득 후 단독 사용·처분을 전제로 하지 말고 기존 공유관계가 계속된다는 점을 입찰 전제에 포함해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2023.10.11 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 사건기록에서 이후 절차를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사건기록·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 지분가”가 아니다
표면적으로는 감정가와 최저가가 45,640,000원이라 1억 후반~2억원대의 아파트 실거래와 비교해 매우 싸 보입니다. 하지만 이번 경매에서 사는 것은 전체 아파트가 아니라 2/11 지분입니다. 최근 12개월 전체 평균 209,000,000원을 같은 지분으로 환산하면 38,000,000원이고, 신건 최저가는 그보다 20.1% 높습니다. 최신 거래 178,000,000원 기준으로는 지분환산액보다 약 41.0% 높으며 시장 추세도 -9.8%입니다.
등기상 후순위 압류는 매각으로 정리되지만, 정연화의 점유·보증금 미상, 공유자우선매수권, 낙찰 후 2/11 지분만 취득하는 구조가 남습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗한 저가 아파트”가 아니라 가격·점유·공유관계 정리가 모두 필요한 지분경매로 보는 것이 맞습니다. 현 신건 가격에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
