768,896,000원
대구지방법원 2025타경10187. 등기표시상 경북 울진군 죽변면 봉평리 487 가동 2층 202호이며, 감정평가 대상은 가동 202호 외 30개호입니다. 이용상태는 공동주택 예정과 업무시설 예정으로 조사됐지만, 현재 건축법상 사용승인을 받지 않았고 내부 및 외부공사도 완료되지 않은 상태입니다. 매각은 일괄매각으로 진행되지만 대지사용권이 없어 건물만 매각되고, 최저매각가격 역시 건물만의 평가액입니다.
최저가는 감정가 2,241,680,000원에서 3회 유찰돼 768,896,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 정상적인 대지권부 공동주택과 같은 기준으로 비교할 수 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교값도 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 완공 가능성, 사용승인 가능성, 토지사용 관계, 유치권의 성립 여부가 가격보다 먼저 확인돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 487 가동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택 예정 및 업무시설 예정 · 일괄매각 |
| 소유자 | 재현건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,241,680,000원 / 768,896,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산치과의사신용협동조합 / 3,299,025,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 4,290,000,000원 |
| 대지사용권 | 없음 · 건물만 매각 |
| 건축 상태 | 사용승인 미취득 · 내부 및 외부공사 미완료 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 안전한 물건은 다르다
말소기준권리는 2022.10.25. 접수된 부산치과의사신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,290,000,000원입니다. 이후 울진군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최선순위 가처분도 2026.02.20. 해제 원인으로 말소됐습니다.
근저당권은 회사합병과 확정채권양도를 거쳐 광안신용협동조합에서 주식회사오션홀딩스대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사휴먼홀딩스 앞으로 채권최고액 700,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 근저당의 순위 자체는 말소기준인 2022.10.25.을 유지하므로, 입찰 전 최종 채권자와 근질권자의 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 임차권이나 보증금은 명시되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 미준공 상태이고 내부공사가 진행 중인 건물이므로, 입찰 전 각 호실의 실제 점유자·공사업체·현장 관리 주체를 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%만 보면 안 된다
현재 최저가는 768,896,000원으로 감정가 2,241,680,000원의 34.3%입니다. 그러나 감정가와 최저가 모두 대지사용권 없는 미준공 건물을 전제로 한 금액입니다. 정상적으로 사용승인을 받은 대지권부 아파트와 직접 비교할 수 없으며, 실거래 자료가 없어 최근 시세나 최신 거래 대비 가격 메리트도 검증되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 768,896,000원 | 34.3% | 758,807,040원 | 3,531,192,960원 |
| 4회 유찰 시 | 538,227,200원 | 24.01% | 530,444,928원 | 3,759,555,072원 |
| 5회 유찰 시 | 376,759,040원 | 16.81% | 370,684,413원 | 3,919,315,587원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 낮아지지만, 건물의 법적·물리적 하자가 해소되는 것은 아닙니다. 감정가 대비 비율이 24.01%나 16.81%로 낮아져도 대지사용권, 사용승인, 공사완료, 유치권 문제가 그대로라면 할인율을 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 768,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,088,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산치과의사신용협동조합 | 4,290,000,000원 | 758,807,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 공제 후 근저당권자에게 758,807,040원이 배당되고, 채권최고액 기준 3,531,192,960원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 봉평신라비사적공원 북측 인근입니다. 주변은 연립주택과 다세대주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 202호 외 대상 호실은 공동주택 예정 및 업무시설 예정이나 현재 미준공 상태입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 5층 및 지상 4층 건물이며, 내벽과 바닥은 내부공사 중으로 조사됐습니다.
- 토지 상태. 부정형의 토지로 인접지와 인접도로에 대체로 등고 평탄하게 조성 중인 공동주택 및 업무시설 부지입니다.
- 도로. 서측·북서측·동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제3구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 132,000원/㎡이고 토지면적은 1,418㎡입니다. 다만 이 사건은 대지사용권 없이 건물만 매각됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 원본 확인. 토지 소유관계와 건물 소유자의 토지사용 근거, 대지권 정리 가능성을 등기부와 계약서 원본으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하고 불성립 의견서가 제출된 상태이므로, 의견서 내용과 반대 가능성을 별도 법률검토해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 현재 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 남은 공사, 설계·허가 현황과 사용승인 가능 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 공사비 조사. 내부와 외부공사가 완료되지 않았습니다. 현장 실사로 잔여 공정과 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 확인. 두경건설 주식회사의 49,457,000원 유치권 신고가 있으므로 실제 점유, 공사대금 발생, 변제 여부와 성립요건을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 등기표시, 감정평가 대상 호실, 일괄매각 범위를 매각물건명세서와 물건목록에서 직접 대조해야 합니다.
- 임대·점유 조사. 임차인 인수권리는 없지만 임대관계가 미상입니다. 각 호실의 실제 점유와 현장 관리 주체를 확인해야 합니다.
- 최종 권리자 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 배당요구 종기 이후 권리변동과 최종 배당권자를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명세서상 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 입찰의 승부처는 등기부가 아닙니다. 매각 대상은 대지사용권 없는 미준공 건물이며, 사용승인을 받지 못했고 내외부공사가 완료되지 않았습니다. 법정지상권 성립은 불분명하고 토지사용권 부존재 의견서와 49,457,000원의 유치권 신고도 존재합니다.
따라서 최저가 768,896,000원이 감정가의 34.3%라는 사실은 독립적인 가격 메리트가 아닙니다. 대지사용권과 사용승인, 잔여 공사, 유치권을 해결한 뒤에도 경제성이 남는지를 확인하기 전에는 정상 공동주택과 같은 방식으로 응찰가를 산정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 사업·토지·공사 리스크는 매우 큼. 이 물건의 결론입니다.
