광주지방법원 2025타경5627. 담양금성농공단지 내 공장용지와 공장·사무실·식당·휴게실·창고시설 등을 함께 매각하는 물건입니다. 토지면적은 7,246.5㎡이고, 공장용지·공업용으로 이용되며 평지의 사다리형 토지입니다. 소유자는 청해통상주식회사로 2024.04.17 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주중앙신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현 경매의 말소기준입니다.
등기부 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 부동산 등기만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다. 실제 점유관계에서는 이은주와 명인갈비대학 주식회사 농업회사법인의 전입이 2024.04.17 말소기준보다 앞섭니다. 이은주는 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영돼 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 명인갈비대학은 보증금 자체가 확인되지 않아 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5627 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 금성면 봉서리 763 · 금성공단길 9-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·식당·휴게실·부속창고·보일러실·저온창고 |
| 토지 | 7,246.5㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 청해통상주식회사 (2024.04.17 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 2,102,428,450원 / 2,102,428,450원 (신건) |
| 청구금액 | 980,783,114원 |
| 말소기준 | 2024.04.17 을구 22번 광주중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준인 을구 22번 근저당권은 2026.07.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.08.27 광주중앙신용협동조합을 채권자로 등기돼 있으며, 말소기준 이후 설정된 한국전력공사·서울보증보험· 신용보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류와 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 8명
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠에스쇼핑 | 주선(ㄷ),(ㅁ) · 공장 및 사무실 | 2025.07.28 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유빈(청해푸드) | 주선(ㄷ),(ㅁ) · 공장 및 사무실 | 2025.03.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남현옥 | 주선(ㄴ) · 공장 및 사무실 | 2024.10.25 | 15,000,000원 · 월 1,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.06 · 미상 | 없음 |
| 이은주 | 주선(ㄱ) · 공장 및 사무실 | 2024.01.04 | 10,000,000원 · 월 1,650,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 명인갈비대학 주식회사 농업회사법인 | 주선(ㄹ) · 공장 및 사무실 | 2021.09.10 | 보증금 미상 | 있음 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 골드황푸드 | 알 수 없음 | 2025.08.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인재 | 알 수 없음 | 2024.06.12 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서상인 | 알 수 없음 | 2025.06.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 표의 실제 조사 대상은 8명입니다. 그중 매수인에게 직접 영향을 주는 핵심은 이은주와 명인갈비대학입니다. 특히 명인갈비대학은 대항력은 있으나 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아, 낙찰가를 정하기 전에 보증금 규모를 반드시 확정해야 하는 사건입니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,102,428,450원입니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 제시되지 않아 이 금액이 시장가보다 높은지 낮은지는 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,102,428,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,424,284원 |
| 인수 · 임차인 이은주 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 광주중앙신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 한국전력공사 가압류 | 7,337,080원 | 7,337,080원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 13,808,000원 | 13,808,000원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 310,533,000원 | 310,533,000원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 199,089,169원 | 199,089,169원 |
| 7. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 146,197,173원 | 146,197,173원 |
| 8. 신준수 가압류 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 9. 서울보증보험주식회사 가압류 | 28,463,600원 | 2,039,744원 |
| 10. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 80,784,746원 | 0원 |
| 11. 강정순 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,286,212,768원 중 예상배당 2,079,004,166원, 미배당 207,208,602원으로 계산된 시나리오입니다. 이은주 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 명인갈비대학의 미상 보증금은 위 배당계산에 금액으로 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위·법정지상권 — 공장 경매의 두 번째 핵심
- 일괄매각. 기계·기구가 포함되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 매각 제외 건물. 경량철골조 판넬지붕 창고 7.5㎡와 경량철골조 렉산지붕 차양 16㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 매각 제외 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
- 기계 일부 소재불명. 냉동쵸파기 1식과 배합기 1식은 소재불명입니다.
- 태양광 제외. A동 지붕의 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양금성농공단지 내에 위치하며 주변은 공장 등이 소재하는 농공단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공장, 휴게실, 식당, 사무실, 부속창고, 보일러실, 저온창고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·농공단지·가축사육제한구역·개발촉진지구에 해당합니다.
- 공시지가. 61,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명인갈비대학 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·계약서·배당요구 여부를 대조해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 이은주 10,000,000원 반영. 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐으므로 응찰가와 별도 비용으로 반영해야 합니다.
- 제외 건물 현장 확인. 7.5㎡ 창고와 16㎡ 차양의 위치·소유자·사용관계를 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 냉동쵸파기 1식과 배합기 1식은 소재불명으로 기재돼 있어 감정목록과 실제 존치물을 대조해야 합니다.
- 태양광 분리 확인. A동 지붕 태양광발전설비는 매각 제외이므로 소유·사용·철거 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 점유자 명도 계획. 조사된 임차·점유자가 8명이고 공장·사무실 사용자가 분산돼 있어 인도 과정이 단순하지 않을 수 있습니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교값이 없는 상태이므로 감정가 2,102,428,450원을 시장가로 그대로 받아들이지 말고 공장용지·건물·기계가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 인수액 확정이 먼저”
이 사건은 후순위 가압류가 많아 복잡해 보이지만, 등기상의 중심은 2024.04.17 광주중앙신용협동조합 근저당권 하나로 정리됩니다. 진짜 난도는 그 밖에 있습니다. 이은주의 10,000,000원 보증금 인수는 이미 명확하고, 명인갈비대학은 더 이른 전입을 갖고 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 신건 최저가 2,102,428,450원만으로 총 취득원가를 계산할 수 없습니다.
또한 매각 제외된 7.5㎡ 창고와 16㎡ 차양에는 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있고, 태양광발전설비 역시 매각에서 제외됩니다. 기계 중 냉동쵸파기와 배합기도 소재불명입니다. 실거래 비교값까지 없는 만큼, 이 물건은 “감정가에서 몇 % 싸냐”가 아니라 “미상 보증금과 제외 물건의 권리관계를 얼마까지 확정했느냐”가 입찰의 출발점입니다.
