서울중앙지방법원 2025타경102816. 관악구 봉천동 국회단지15길 26, 행복채움Ⅰ 1층 101호의 다세대주택입니다. 감정평가상 건축물대장 이용상태도 다세대주택이며, 대상 면적은 29.135㎡입니다. 현재 소유자는 김경진이고 2022.02.03. 매매를 원인으로 2022.02.04. 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 270,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다. 임차인 조해희는 2022.01.27. 전입·점유를 시작해, 선언된 말소기준권리인 2024.09.04. 관악구 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고 보증금 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 2026.6.26.자 확약서에 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102816 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층101호 · 서울특별시 관악구 국회단지15길 26 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.135㎡ · 1층101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상3층 |
| 소유자 | 김경진 · 2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 출발점
말소기준은 2024.09.04. 관악구 압류로 선언되어 있습니다. 임차인 조해희의 전입일 2022.01.27.과 2024.02.13. 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이후 2024.12.16. 관악구 압류, 2025.04.23. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 법정 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.01.27 | 2021.12.27 | 2024.02.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 78.4%
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이 물건과 면적이 매칭되는 행복채움Ⅰ 29.14㎡의 최근 12개월 거래는 2026.01. 247,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 247,000,000원입니다. 현재 최저가 193,600,000원은 이 기준의 78.4%입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 8.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.14㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2022.05 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 29.14㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.14㎡ | 7건 | 231,334,285원 |
전체 7건 평균은 231,334,285원이지만, 오래된 2022년 거래가 포함되어 있으므로 현재 판단의 우선 기준은 2026.01. 거래 247,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 78.4%라는 가격차를 그대로 확정적 시세차익으로 해석하기보다 개별 호수의 1층 조건과 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,510,400원 |
| 1. 임차인 조해희 보증금 | 270,000,000원 | 190,089,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 79,910,400원으로 계산됩니다. 그러나 2026.6.26.자 확약에 따라 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 193,600,000원 | 79,910,400원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 154,880,000원 | 118,088,320원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 123,904,000원 | 148,630,656원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 커져 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 반대로 현재 제출된 확약이 그대로 적용되면 각 회차의 해당 임차인 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물 내 1층101호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 토지. 149.0㎡ 정방형 토지, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,201,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 행복채움Ⅰ은 총 6세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 6.5회입니다. 현재 사건도 6회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.26.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차권등기가 실제 매수인에게 남지 않도록 확약의 말소 동의와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건이므로 247,000,000원을 단일 확정시세처럼 보지 말고 물건 상태와 층 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 6세대 다세대이고 현재 6회 유찰, 건물 경매 평균도 6.5회 유찰입니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “확약의 효력”을 같이 봐야 한다
현재 최저가 193,600,000원만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 247,000,000원의 78.4%로 가격 차이가 있습니다. 그러나 이 사건은 애초에 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재해, 확약이 없다면 현재 회차에서도 79,910,400원의 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
핵심 전환점은 주택도시보증공사가 제출한 2026.6.26.자 확약입니다. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 확약이 매각조건대로 적용되는 한 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득은 193,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 6회 유찰된 소규모 다세대, 평균 6.5회 유찰의 환금성, 세금 압류와 확약 조건 확인이 남아 있습니다. 가격은 매력적이지만, 권리의 안전성은 ‘확약서 확인’까지 끝나야 완성되는 물건입니다.
