서울중앙지방법원 2025타경102816. 서울 관악구 봉천동 국회단지15길 26에 자리한 행복채움Ⅰ 1층 101호입니다. 전용면적은 29.135㎡로, 총 6세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경진이며 2022년 2월 4일, 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액 역시 270,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정보다 먼저 성립한 선순위 임차권입니다. 임차인 조해희의 전입일은 2022년 1월 27일, 확정일자는 2021년 12월 27일이며, 임차보증금은 270,000,000원입니다. 그런데 2026년 6월 26일자로 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 이 선순위 보증금의 매수인 인수 문제를 실질적으로 해소하는 핵심 자료입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-449, 1층 101호 도로명: 서울특별시 관악구 국회단지15길 26 |
| 건물명 / 용도 | 행복채움Ⅰ · 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 | 29.135㎡ · 지하 1층/지상 3층 건물 중 1층 101호 |
| 단지 규모 / 준공 | 6세대 · 2014.03.04 |
| 소유자 | 김경진 (2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 154,880,000원 (감정가의 64% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 선순위 임차인 | 조해희 · 보증금 270,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 적용 시) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
과거 신탁등기와 대아신용협동조합·현대저축은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 핵심적으로 검토할 권리는 조해희의 선순위 임차권입니다. 이후의 관악구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.7억의 실제 위험
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해희 | 전유부분 전부 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 적용 시 0원 |
| 실제 임차인 | 조해희 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.12.25 |
| 확정일자 | 2021.12.27 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.01.27 |
| 임차권등기 | 2024.02.13 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 선순위 보증금 | 270,000,000원 |
| 확약 전 미배당 인수 추정 | 118,088,320원 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 |
조해희는 전입과 확정일자 및 배당요구 사실이 확인되는 선순위 임차인입니다. 따라서 확약을 배제하고 일반적인 대항력 인수 원칙을 적용하면, 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 그 미배당분을 매수인이 부담할 수 있습니다.
주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 선순위 임차인은 조해희입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실거주 임차인으로 추가하거나 보증금 270,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 확약은 해당 임차권의 인수 문제를 해소하는 근거이며, 입찰 전 확약서 원본의 적용 범위와 효력을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에만 가격 경쟁력이 보인다
행복채움Ⅰ은 6세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적대 거래가 많지 않습니다. 확인된 전체 실거래 7건의 평균은 231,334,285원이지만, 과거 거래가 혼재하므로 최근 12개월의 실거래와 최신 거래를 우선해 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.14㎡ | 2층 | 247,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2층 | 161,170,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2층 | 161,170,000원 |
| 2022.05 | 29.14㎡ | 1층 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 29.14㎡ | 1층 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 29.14㎡ | 1층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 231,334,285원 |
최근 거래는 2026년 1월의 247,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저가 154,880,000원은 이 기준의 62.7%입니다. 최근과 과거 거래의 비교 추세는 +8.0%로 표시되어 있어 하락 추세로 단정할 근거는 없습니다.
다만 최근 12개월 표본은 단 1건이고, 해당 거래는 2층인 반면 경매 대상은 1층입니다. 과거 1층 거래가 있더라도 거래 시점이 오래되었으므로 단순히 최근 가격과의 차이만큼 투자수익이 발생한다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,968,320원 |
| 1. 조해희 · 선순위 임차보증금 | 270,000,000원 | 151,911,680원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 118,088,320원 |
배당은 제공된 추정 시나리오이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당액 118,088,320원은 확약을 적용하지 않았을 때의 인수 판단 기준액으로, 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자와 임차보증금 관련 권리의 귀속 및 배당관계는 최종 배당표로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 위험
일반적인 대항력 인수형 사건은 낙찰가격이 내려가더라도 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건에서도 확약을 무시하면 같은 현상이 발생합니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 154,880,000원 | 118,088,320원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 123,904,000원 | 148,630,656원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 99,123,200원 | 173,061,018원 | 0원 |
현재 회차의 확약 미적용 실질취득은 272,968,320원이 아니라 154,880,000원 + 118,088,320원 = 272,968,320원으로 계산되며, 집행비용이 반영되지 않은 단순한 보증금 기준 비교에서는 약 270,000,000원 수준으로 설명할 수 있습니다. 이후 회차의 인수 추정액도 해당 회차 집행비용 가정에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울은천초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며 석재 외장재, 위생설비·급배수설비·난방설비가 확인됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 도로와 접하며, 토지 형상은 정방형이고 완경사지에 위치합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용도 개별 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 3,201,000원/㎡. 토지면적 149.0㎡는 개별 전유세대 면적이 아닌 토지 관련 정보입니다.
- 환금성. 6세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐 실거래 표본의 대표성이 제한적입니다. 평균 유찰 7.5회 및 낙찰률 0.0%라는 경매 이력도 주의 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 효력과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 을구 5번 조해희의 임차권등기가 매각 이후 확약에 따라 말소될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 실제 현재 점유 상황은 별개의 문제입니다. 인도 가능 여부, 점유자 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 관악구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 관련 배당순위와 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 거래는 2층 247,000,000원 한 건입니다. 경매 대상인 1층의 상태·채광·방향·내부 수리상태에 따른 차이를 반영해야 합니다.
- 환금성. 소형 다세대주택의 매도기간과 대출 가능성, 실수요층을 확인해야 합니다. 7회 유찰이 곧바로 높은 수익률을 의미하지는 않습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 사건 진행상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 선순위 임차보증금이 270,000,000원에 달하지만 최저매각가는 154,880,000원으로 내려온 전형적인 대항력 인수 주의형 사건입니다. 확약이 없다면 보증금 미배당분의 인수로 인해 실질취득이 보증금 수준까지 올라가며, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
그러나 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약은 이 문제를 크게 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원이며, 현재 최저가는 최근 실거래 247,000,000원의 62.7% 수준입니다.
그렇다고 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 건물은 6세대 규모이고, 최근 거래 표본은 1건뿐이며, 7회 유찰과 단지 평균 7.5회의 유찰 이력이 있습니다. 선순위 임차권의 확약 해소는 긍정적이지만, 환금성 및 재매각 가능성을 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 확약 원본 확인을 전제로 한 신중한 접근입니다.
