서울중앙지방법원 2025타경102816. 관악구 봉천동 행복채움Ⅰ 1층 101호, 전용 29.135㎡ 다세대주택입니다. 겉으로만 보면 감정가 242,000,000원에서 최저가 79,298,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 조해희 씨는 보증금 270,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정일자 2021.12.27이고, 배당요구도 2024.02.13에 한 것으로 나타납니다. 말소기준으로 잡힌 2024.09.04 압류보다 앞선 임차권이므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
대항력 인수형 물건은 최저가가 내려갈수록 좋아지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 270,000,000원 부근에 고정됩니다. 그래서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 79,298,000원이 아니라 실질취득 271,827,364원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.135㎡ · 지하1층/지상3층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김경진 (2022.02.04. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 79,298,000원 (5회 유찰, 감정가 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 먼저 보인다
말소기준은 2024.09.04 관악구 압류로 표시되어 있습니다. 이후 관악구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 을구 5번 임차권등기는 전입·확정일자와 보증금이 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 2021년 가압류와 과거 근저당권 기재도 보이지만, 이 물건의 실전 위험은 결국 임차보증금 미배당분입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.7억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해희 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.01.27 | 2021.12.27 | 2024.02.13 | 대항력 우선변제 승계위험 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없고, 임차인 조해희 씨의 보증금 270,000,000원이 권리분석의 중심입니다. 현재 최저가 79,298,000원 기준으로 집행비용 1,827,364원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 77,470,636원입니다. 따라서 보증금 중 192,529,364원이 부족하고, 이 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인율이 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
행복채움Ⅰ 전용 29.14㎡대 최근 실거래는 총 7건입니다. 평균은 231,334,285원, 최저는 161,170,000원, 최고는 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.14㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2022.05 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 29.14㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 231,334,285원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 34.3%입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득은 271,827,364원으로, 실거래 평균의 117.5%입니다. 최근 최고 거래가 280,000,000원과도 큰 차이가 나지 않습니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 보증금 인수 후에도 시세 대비 안전마진이 남는지를 따져야 하는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,827,364원 |
| 1. 임차인 조해희 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 77,470,636원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대아신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사현대저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 든솔신용협동조합 | 3,177,800,560원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 보증금 중 192,529,364원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물 중 제1층 제101호이며, 건축물대장상 다세대주택입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 행복채움Ⅰ은 총 6세대, 사용승인일 2014.03.04인 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본은 있으나 단지 규모가 작아 환금성은 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 79,298,000원이 아니라 실질취득 271,827,364원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 임차권등기, 전입 2022.01.27, 확정일자 2021.12.27, 보증금 270,000,000원의 내용과 말소·인수 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인 배당액은 77,470,636원, 부족분은 192,529,364원입니다. 실제 낙찰가가 달라지면 부족분도 달라집니다.
- 조세 압류 확인. 관악구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대 물건으로, 매도·임대 회전 속도와 층·상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 내역·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,929만원”이 아니라 “2.7억 인수형”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 79,298,000원입니다. 하지만 실제로 가장 중요한 숫자는 임차보증금 270,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근에 고정됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 271,827,364원, 실거래 평균 대비 117.5%. 최저가는 낮지만, 실질 가격은 낮지 않습니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 이 사건은 가격 메리트형이 아니라, 임차보증금 인수 리스크를 감당할 수 있는지부터 따져야 하는 고위험 대항력 인수형 물건입니다.