광주지방법원 2025타경32872. 영광군 대마면 송죽리 1031-3, 대마전기자동차 일반산업단지 안의 공장용 부동산입니다. 감정평가상 공장·경비실·창고·사무실 등으로 이용되고 있고, 토지면적은 16,529.9㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사대풍이브이자동차(이브이)입니다. 말소기준권리는 2020.07.22. 설정된 신한은행 근저당권 3,960,000,000원이며, 동일 날짜 후순위 근저당과 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 감정가가 9,380,213,100원인 대규모 산업용 자산이고, 일괄매각 범위에 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외 건물, 태양광발전시설이 포함됩니다. 따라서 응찰 판단은 단순한 토지·건물 가격만 보는 방식보다 일괄매각 대상의 현존 여부와 가동상태, 점유관계, 설비 가치를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32872 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1031-3 · 전기차로 133 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·경비실·창고·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 16,529.9㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 주식회사대풍이브이자동차(이브이) |
| 감정가 / 최저가 | 9,380,213,100원 / 9,380,213,100원 (신건) |
| 청구금액 | 697,343,966원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 일괄매각 범위 | 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.22. 을구 1번 신한은행 근저당권 3,960,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번·3번 근저당과 2020.09월 설정된 후순위 근저당, 2024년 이후 다수 가압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당자료도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 93.80억, 시세 대신 자산 실사가 핵심
현재 최저매각가는 감정가와 같은 9,380,213,100원입니다. 실질취득액도 인수금이 없으므로 같은 9,380,213,100원입니다. 이 물건은 일반산업단지의 공장용지와 여러 동의 공장·창고·사무실, 기계·기구, 제시외 건물, 태양광발전시설을 함께 평가해야 하는 자산입니다.
따라서 감정가 자체를 곧바로 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 입찰가 판단에서는 토지 16,529.9㎡의 공업용 가치와 건물별 상태, 기계·기구의 실제 존치·사용 가능성, 태양광발전시설의 현황을 각각 확인하고 일괄매각 가격과 대조하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,380,213,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 96,202,131원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신보2022제10차유동화전문유한회사 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중진공2023제1차스케일업유동화전문유 | 3,500,000,000원 | 524,010,969원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 503,407,103원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 2,272,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드주식회사 | 20,636,415원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 배터리파크 | 61,963,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,749,362,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 16,867,369,008원, 채권자 예상배당은 9,284,010,969원, 미배당은 7,583,358,039원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 특성 — 일괄매각 범위를 먼저 본다
- 이용상태. 공장, 경비실, 창고, 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 단층 공장·창고, 철근콘크리트구조 지하1층 경비실, 일반철골구조 및 철근콘크리트지붕 지하1층·지상3층 사무실 등이 포함됩니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·냉난방설비·승강기·화재탐지설비 등이 건물별로 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 16,529.9㎡, 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 입지. 대마전기자동차 일반산업단지 내에 있고 주변은 산업체와 공업나지가 소재하는 일반공업지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 농어촌버스 정류장이 소재합니다.
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외 건물, 태양광발전시설이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.07.22. 을구 1번 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 공장·창고·사무실의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계·기구 실사. 일괄매각에 포함되는 기계·기구의 현존 여부, 가동 상태, 반출 여부를 매각목록과 현장에서 대조합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되는 만큼 실제 위치·규모·사용상태를 확인합니다.
- 태양광발전시설 확인. 매각에 포함되는 태양광발전시설의 설비 상태와 실제 현황을 확인합니다.
- 가격 검증. 신건 9,380,213,100원을 감정가라는 이유만으로 적정가로 보지 말고 토지·건물·설비를 나눠 검토해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 2026.02.03. 국 압류와 2026.05.07. 영광군 압류가 존재하므로 배당·조세 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 자산은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2020.07.22. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매수 판단이 쉬운 물건은 아닙니다. 감정가 9,380,213,100원의 산업용 자산이고, 공장·창고·사무실·토지뿐 아니라 기계·기구·제시외 건물·태양광발전시설까지 일괄매각됩니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장실사 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 말소 여부가 아니라 93.80억원이라는 가격 안에 실제로 어떤 토지·건물·설비 가치가 남아 있는지를 확인하는 것입니다.
