대구지방법원 2025타경10222. 영덕읍 대부리의 토지 888㎡와 철근콘크리트구조 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 장기중이고, 말소기준권리는 2018.09.18. 설정된 구미농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이용원 근저당권과 경북 신용보증재단 가압류, 국의 추징보전 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신청채권자의 청구액은 375,474,764원이고, 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 187,958,854원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 채권자 전체의 미배당은 438,681,146원으로 계산되지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 191,439,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10222 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 161-5 · 경상북도 영덕군 영덕읍 영덕대게로 625-192 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 888㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕(강판) 2층 단독주택 |
| 소유자 | 장기중 |
| 감정가 / 최저가 | 558,127,200원 / 191,439,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미농업협동조합 / 375,474,764원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
2018.09.18. 설정된 구미농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 이용원 근저당권 200,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 6,640,000원, 국의 추징보전 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권은 2025.12.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 순위는 원래 근저당권의 순위를 따릅니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 결론과 별개로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다. 점유자가 있더라도 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 558,127,200원, 현재 최저가는 191,439,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 유사 단독주택이나 토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 191,439,000원 | 34.3% | 191,439,000원 |
| 4회 유찰 시 | 134,007,299원 | 24.01% | 134,007,299원 |
| 5회 유찰 시 | 93,805,109원 | 16.81% | 93,805,109원 |
③ 예상배당표 (매각가 191,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,480,146원 |
| 1. 근저당 · 구미농업협동조합 | 420,000,000원 | 187,958,854원 |
| 2. 근저당 · 이용원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 6,640,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액이 확인된 채권 합계는 626,640,000원이며, 현재 회차 예상배당은 187,958,854원, 미배당은 438,681,146원입니다. 국의 가압류는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 대부마을 북서측 인근으로, 주변은 전원주택단지·펜션·풍력발전단지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 888㎡의 대지로 완경사·자루형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 173,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 속하고, 가축사육제한구역의 제한을 받습니다. 준보전산지와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕(강판) 2층 단독주택으로, 외벽은 화강석·시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 목재루바·타일·인테리어 마감입니다.
- 설비. LP가스에 의한 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 소유자·임차인·무상점유자 여부와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·구조·사용상태와 감정 반영 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지역 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 대부리 인근 단독주택·대지의 최근 거래와 매물 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 2층 철근콘크리트 주택의 누수·균열·외벽·창호·난방설비 상태와 예상 수선비를 확인해야 합니다.
- 토지 활용성. 자루형·완경사 토지와 도로 접면, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 국의 가압류 채권액과 당해세 등은 예상배당에 완전히 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 대조해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지·건축물 공부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.09.18. 구미농업협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 유사 실거래 비교 없이 이 수치만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 제시외 건물이 포함된 전원형 단독주택·토지라는 점을 감안하면, 권리는 통과하되 가격은 현장조사와 지역 거래 검증 후 결정하는 것이 맞습니다.
