광주지방법원 2026타경30165. 광주광역시 광산구 도천동 123-4의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 자동차관련시설로 이용 중입니다. 지하 1층은 정비공장·부품창고·사무실, 1층은 정비동·도장동, 2층은 사무소입니다. 토지는 1,416.0㎡의 잡종지이며 자연녹지지역에 속합니다. 소유자는 김석주이고, 말소기준권리는 2021.02.09. 설정된 하남농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권입니다.
이후 전세권 100,000,000원, 추가 근저당권 746,400,000원, 신용보증기금 가압류 63,360,000원, 주식회사광주은행 가압류 8,521,023원, 임의경매개시결정과 압류가 이어졌습니다. 이들 현재 권리는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 조사된 임차인 역시 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되어, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30165 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도천동 123-4 · 사암로 860-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설(정비공장·도장동·사무소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 1,416.0㎡ · 잡종지 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 김석주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,998,326,820원 / 2,998,326,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 1,205,196,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 하남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이며 토지 도천동 123-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 뒤이어 설정된 주식회사이지공업사 전세권 100,000,000원과 하남농업협동조합 추가 근저당권 746,400,000원, 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 등기된 광산구 압류 3건은 각각 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이지공업사 | 1층,2층 정비공장 | 2021.03.15. | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 이지공업사의 전입일은 2021.03.15.로 말소기준일 2021.02.09.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않았고 예상 인수액 역시 0원입니다. 별도로 등기된 전세권 100,000,000원도 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저매각가 2,998,326,820원을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 자동차관련시설과 1,416.0㎡ 토지의 현장 가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,998,326,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,383,268원 |
| 1. 근저당 · 하남농업협동조합 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이지공업사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하남농업협동조합 | 746,400,000원 | 746,400,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 63,360,000원 | 63,360,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주은행 | 8,521,023원 | 8,521,023원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,243,662,529원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 1,722,281,023원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,243,662,529원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 토지·시설 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층은 정비공장·부품창고·사무실, 1층은 정비동·도장동, 2층은 사무소로 이용 중인 자동차관련시설입니다.
- 주위환경. 도천제 북측 인근이며 소규모 공장과 자동차 정비공장 등이 소재하는 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 1,416.0㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 준보전산지, 전통상업보존구역에 해당하고 가스공급설비에 접합니다. 공시지가는 549,700원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 자동차 정비시설의 도장부스 등은 매각에서 제외됩니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 이지공업사가 1층·2층 정비공장을 점유하고 있으므로 실제 사용관계와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차 구분. 등기부상 주식회사이지공업사 전세권 100,000,000원은 말소기준권리 이후라 소멸하며, 현황조사상 임차인의 전입도 말소기준 이후입니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지·전통상업보존구역 등 제한이 실제 사업계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,998,326,820원을 그대로 시장가격으로 간주하지 말고 토지·건물·시설의 개별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.02.09. 하남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 전세권·추가 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 이어집니다. 조사된 임차인 주식회사 이지공업사의 전입 역시 말소기준 이후라 대항력이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 매수 판단의 핵심은 권리보다 가격과 용도입니다. 신건 최저가는 2,998,326,820원이고 실거래 비교자료는 없습니다. 자동차 정비공장·도장동·사무소가 결합된 자동차관련시설과 자연녹지지역의 1,416.0㎡ 토지는 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 신건 가격의 적정성은 별도 검증이 필요하다입니다.
