광주지방법원 2026타경30447. 광주 광산구 운남동 운남주공2단지아파트 201동 15층 1502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조 20층 건물의 15층입니다. 현재 등기상 소유자는 박동희 지분 5분의 3, 심현진 지분 5분의 2입니다. 2025년 상속등기 뒤 상속포기를 원인으로 2026.04.09 소유권 경정이 이루어진 구조입니다.
권리분석의 기준은 2025.05.19 하남농업협동조합 가압류 30,944,840원입니다. 이후 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정과 아이엠캐피탈·케이엠파이낸셜서비스대부 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 한국주택은행 근저당과 주식회사와이엠파이낸스대부 근저당은 각각 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 201동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 20층 중 15층 |
| 소유자 | 박동희 지분 5분의 3 · 심현진 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 11,328,029원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.05.19 가압류
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 148,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 118,400,000원, 2회 유찰 94,720,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 148,000,000원은 최근 시세 이상
운남주공1,2단지는 1,339세대, 준공일은 1997.01.09입니다. 비교 면적은 59.76㎡이며 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 128,791,666원입니다. 현재 최저가이자 예상 실질취득액인 148,000,000원은 이 최근 평균의 114.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.14㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2026.01 | 58.14㎡ | 15 | 103,500,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 58.14㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2025.11 | 58.14㎡ | 9 | 136,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 58.14㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 148,000,000원 |
| 2025.08 | 58.14㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ 기준 | 12건 | 128,791,666원 |
최근 거래 범위는 103,500,000원~164,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03 · 130,000,000원입니다. 현재 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래금액도 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율이 아니라 최근 거래를 기준으로 보면 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 가압류 · 하남농업협동조합 | 30,944,840원 | 30,944,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 11,328,029원 | 11,328,029원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 28,945,464원 | 28,945,464원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이엠파이낸셜서비스대부 | 8,564,366원 | 8,564,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,345,301원 |
매각가 148,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 79,782,699원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 65,345,301원으로 산정됩니다. 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰 118,400,000원과 2회 유찰 94,720,000원 시나리오에서도 채권자 총 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 운남동 소재 운남중학교 서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·종교시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물의 15층이며, 위생·급배수·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며, 공시지가는 1,124,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구를 비롯해 도로·학교·어린이공원·교육환경보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 운남주공1,2단지는 1,339세대이며 최근 12개월 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 103,500,000원~164,000,000원으로 넓어 응찰가격 설정이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 148,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원입니다. 최근 평균보다 낮아지는 가격 구간과 실제 매각조건을 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 공유자 관계. 현재 소유자는 박동희 5분의 3, 심현진 5분의 2 공유이며 상속 및 상속포기 경정 이력이 있으므로 최신 등기 상태를 다시 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2025.05.19 하남농업협동조합 가압류이고, 그 이후 강제경매와 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당도 이미 말소됐으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 수익성은 권리만으로 결정되지 않습니다.
현재 최저가이자 실질취득액인 148,000,000원은 최근 12개월 평균 128,791,666원의 114.9%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 측면은 양호하지만 신건 가격은 보류가 필요한 물건입니다. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원이라는 시나리오가 제시돼 있으므로, 승부처는 권리 해석보다는 최근 실거래에 비해 어느 가격대에서 취득하느냐에 있습니다.
