광주지방법원 2026타경30479. 광주 동구 용산동 ‘용산지구모아엘가에듀파크’ 305동 12층 1204호, 전용 84.9024㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박혜령이며 2016.12.13 매매를 원인으로 2019.07.26 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 361,900,000원이 말소기준입니다. 이후 더블저축은행 근저당 170,400,000원, 케이뱅크 가압류 23,831,148원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 측면에서는 채권총액 556,131,148원에 비해 신건 가정 매각대금이 445,000,000원이라 117,981,148원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 부족분은 후순위 근저당·가압류의 미배당으로 남는 것이고, 제공된 배당 기준상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미회수가 아니라 현재 최저가 자체가 최근 거래가격에 비해 높은지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 663 용산지구모아엘가에듀파크 305동 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9024㎡ · 25층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 박혜령 · 단독소유 · 2016.12.13 매매 원인, 2019.07.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 350,355,364원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.07.26 우리은행 근저당권입니다. 더블저축은행의 2022.02.25 근저당과 케이뱅크의 2025.06.09 가압류, 2026.02.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 105.6%
같은 단지 ‘용산지구모아엘가에듀파크’의 전용 84.9㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 421,566,666원, 최신 거래는 2026.04 440,000,000원입니다. 신건 최저가 445,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 105.6%로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 15 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 10 | 422,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 9 | 439,800,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 13 | 418,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 421,566,666원 |
표본의 최저 거래는 380,000,000원, 최고 거래는 450,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가인 445,000,000원은 최고 거래에 가까운 구간이고, 최신 거래 440,000,000원보다도 높습니다. 인수금이 없으므로 실질취득도 445,000,000원이며, 가격 판단 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,850,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 361,900,000원 | 361,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 170,400,000원 | 76,250,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 23,831,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 556,131,148원 중 예상 배당액은 438,150,000원이고, 미배당은 117,981,148원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 445,000,000원 | 438,150,000원 | 117,981,148원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 205,915,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 276,118,348원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 실제 응찰 여부는 각 회차의 최저가를 당시 실거래와 다시 비교해 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 12층 1204호입니다.
- 입지. 용산초등학교 서측 인근으로, 주위에 아파트 단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치합니다.
- 단지. 용산지구모아엘가에듀파크는 570세대이며 준공일은 2019.06.04입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 거래 범위. 동일 면적 최근 12건은 380,000,000원부터 450,000,000원까지 거래됐고 최근 12개월 평균은 421,566,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 실질취득 445,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.6%입니다. 권리가 단순해도 현재 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 확인 거래는 2026.04의 440,000,000원으로, 현재 최저가 445,000,000원이 더 높습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차에서 117,981,148원이 미배당되지만 제공된 등기·배당 기준상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차별 시세 재비교. 1회 유찰 시 356,000,000원, 2회 유찰 시 284,800,000원으로 바뀌므로 실제 입찰 시점의 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2019.07.26 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 더블저축은행 근저당·케이뱅크 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 117,981,148원의 미배당이 생기더라도 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 평가는 반대입니다. 실질취득 445,000,000원은 최근 12개월 평균 421,566,666원의 105.6%이고, 최신 거래 440,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 권리는 통과하되 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 ‘권리 위험 때문에 피할 사건’이라기보다, 최근 실거래보다 높은 가격에 응찰하지 않는 것이 핵심인 사건입니다.
