광주지방법원 2026타경30575. 광주 북구 양산동 한국아파트 102동 20층 2002호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 소유자 김성녀가 2014년 6월 17일 거래가 98,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 46,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

말소기준 뒤에는 파라뷰플러스 주식회사의 100,000,000원 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 최저가가 최근 평균보다 낮아 보이지만 최신 거래 100,000,000원보다는 4,000,000원 높고, 거래 추세도 하락 중입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

실제 임차인은 0명입니다. 말소기준은 2014년 6월 17일 설정된 하나은행 근저당권이며, 같은 해 12월 18일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 파라뷰플러스 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기와 임차관계에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

② 실거래 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

한국아파트는 280세대이며 1997년 1월 20일 준공됐습니다. 비교 표본은 대상과 같은 전용 59.97㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 117,458,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 봐야 합니다.

최저가이자 실질취득액인 104,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 94.5%입니다. 그러나 최신 거래는 100,000,000원으로 실질취득액보다 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -10.4%입니다. 전체 평균 117,458,333원에는 이전의 120,000,000원·139,500,000원·140,000,000원 거래가 포함돼 있어 이를 단독으로 가격 가점의 근거로 삼기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

배당표 산정채권 146,200,000원 중 101,744,000원이 배당되고, 44,456,000원이 미배당됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 채권 회수 문제이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오

유찰될수록 채권자의 미배당은 늘지만 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 신건의 실질취득은 104,000,000원이며, 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원으로 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 양산동 양산중학교 북측 인근이며, 주변에는 단독주택과 상가 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 20층·지하 1층 건물 중 102동 20층 2002호입니다. 위생·급배수·난방·화재·소화전·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 북동측과 북서측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 844,700원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 환금성. 280세대·1997년 1월 20일 준공 단지입니다. 같은 전용 59.97㎡ 거래가는 80,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 110,000,000원이지만 최신 거래는 100,000,000원입니다. 신건 최저가 104,000,000원의 가격 경쟁력을 최신 거래 기준으로 다시 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -10.4%입니다. 전체 평균 117,458,333원만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
• 점유관계 확인. 임차인은 없지만 현장 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 확인”

이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 안전형에 가깝습니다.

다만 신건 실질취득 104,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 94.5%인 동시에, 최신 거래 100,000,000원보다 높은 가격입니다. 최근 추세도 -10.4%이 최신 거래므로 전체 평균과의 차이만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 하락 추세를 반영해 보수적으로 확인입니다.