광주지방법원 2026타경30582. 광주광역시 서구 화정동 787-16의 토지와 2층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 방3·주방 및 거실·욕실 및 화장실·다용도실 등을 갖춘 단독주택, 2층은 방2·주방 및 거실·욕실 및 화장실·다용도실 등을 갖춘 단독주택입니다. 토지는 대 124.9㎡이고, 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 과거 근저당이 아닙니다. 2002년 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 24,000,000원은 이미 말소됐고, 대한주택공사의 전세금 25,000,000원 전세권도 2010년 말소됐습니다. 현재 핵심은 2026.03.06. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 두 임차인입니다. 매각물건명세서에도 두 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 787-16 · 화운로176번길 12-5 |
| 용도 / 토지 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 124.9㎡ · 지목 대 |
| 감정 이용상태 | 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 건물 | 세벽조 스라브 지붕 2층건물 · 1층 방3 · 2층 방2 |
| 소유자 | 양동원 (2020.12.11. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,810,000원 / 263,810,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 류아영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2026.03.06. 강제경매개시결정입니다. 류아영은 2023.03.22. 주민등록을 마쳤고, 강진원은 2023.11.23. 주민등록을 마쳤습니다. 두 사람 모두 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 이들의 임차권은 단순히 경매로 없어지는 권리가 아니라 배당으로 보증금을 전액 받지 못한 만큼 매수인에게 잔액이 넘어갈 수 있는 권리입니다.
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 확인됩니다. 류아영은 건물 1층 전부 58.545㎡, 강진원은 건물 2층 전부 42.48㎡를 각각 임차하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 유찰 시 인수 발생
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류아영 | 건물 1층 전부(58.545㎡) | 120,000,000원 | 2023.03.22 | 2023.02.24 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 강진원 | 건물 2층 전부(42.48㎡) | 110,000,000원 | 2023.11.23 | 2023.10.26 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,810,000원 | 0원 | 263,810,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,048,000원 | 22,706,672원 | 233,754,672원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,838,400원 | 64,325,338원 | 233,163,738원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,493,340원 |
| 1. 임차인 류아영 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 임차인 강진원 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 류아영 | 120,000,000원 | 29,316,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당상 두 임차보증금은 전액 변제되어 임차보증금 잔액 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구금액 기준 미배당액은 90,683,340원이지만, 이는 현재 회차의 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 소재 광주서초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 세벽조 스라브 지붕 2층건물로 외벽은 돌붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지바름·타일붙임 등이며 샷시창호로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 124.9㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불), 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·전통상업보존구역에 해당하며 공시지가는 598,600원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 현재는 인수 0원이지만 1회·2회 유찰 시 인수액이 달라집니다. 각 회차마다 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 두 임차인의 배당 결과 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 류아영 지위 확인. 1층 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있어 임대차·채권 관계를 경매기록 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 류아영은 을구 5번, 강진원은 을구 6번 주택임차권등기로 기재되어 있으므로 범위·보증금·전입·확정일자를 원문과 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 가격과 별개로 판단. 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금 잔액 인수가 늘 수 있으므로 단순 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득가 하락”
이 사건은 현재 신건만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 류아영과 강진원, 실제 임차인 2명이 모두 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금은 합계 230,000,000원입니다.
현재 최저가 263,810,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제됩니다. 그러나 1회 유찰 시 낙찰가 211,048,000원에 인수 22,706,672원이 붙어 실질취득은 233,754,672원, 2회 유찰 시 낙찰가 168,838,400원에 인수 64,325,338원이 붙어 실질취득은 233,163,738원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “그 회차에서 임차보증금이 얼마 남느냐”입니다.
현재 회차는 인수 0원. 유찰 후에는 인수액을 반드시 더해 판단. 이 원칙이 이 사건 권리분석의 결론입니다.
