광주지방법원 2026타경30589. 광주광역시 남구 월산동 197-12 소재 물건으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 부속건물입니다. 소유자는 조인숙이며 1988년 6월 4일 소유권이전 등기가 확인됩니다. 현재 말소기준권리는 2021년 1월 21일 설정된 임복순 근저당권 70,000,000원이고, 이후 강영자 근저당 80,000,000원, 문미라 근저당 122,000,000원, 광주신용보증재단 가압류 18,660,691원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 매수인에게 승계될 금액은 없습니다. 그러나 이 사건은 등기보다 현황 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 수목 포함, 건물 공부면적과 상이, 일부 타인 토지에 소재, 토지 지적경계와 토지이용경계가 상이하다고 기재되어 있습니다. 특히 감정평가에서도 토지 일대의 지적경계와 토지이용경계가 서로 달라 보이며 정확한 확인에는 측량이 필요하다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 197-12 · 덕림남길 38-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 부속건물 |
| 소유자 | 조인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 340,696,300원 / 340,696,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임복순 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 임복순 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 확인되지 않습니다. 1997년 국가보훈처 근저당 15,000,000원, 2001년 광주은행 근저당 13,000,000원, 2019년 광주원광신용협동조합 근저당 30,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2021년 임복순 근저당이고, 그 뒤의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 340,696,300원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 340,696,300원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,696,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,569,748원 |
| 1. 근저당 · 임복순 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강영자 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문미라 | 122,000,000원 | 122,000,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 18,660,691원 | 18,660,691원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,465,861원 |
현재 최저가 340,696,300원 가정에서는 채권자 청구 합계 290,660,691원이 전액 배당되고 소유자에게 44,465,861원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 340,696,300원 | 290,660,691원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,557,040원 | 267,941,241원 | 22,719,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,045,632원 | 214,192,993원 | 76,467,698원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당액은 22,719,450원, 2회 유찰 시에는 76,467,698원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 임복순의 70,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 월산동 소재 광주무진중학교 동측 인근이며, 주위는 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 및 부속건물로 이용 중입니다.
- 건물. 기호2(가)는 목조 기와형강판지붕 단층, 기호2(나)·(다)는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 경계. 토지 일대의 지적경계와 토지이용경계가 상이한 것으로 목측되며, 정확한 확인은 측량을 요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 타인 토지 소재 부분 확인. 어떤 건물 부분이 타인 토지에 걸쳐 있는지 실제 현황과 권원 관계를 확인해야 합니다.
- 측량 확인. 지적경계와 실제 토지이용경계가 다르다고 기재되어 있으므로 경계 위치를 측량으로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 건물 면적 확인. 매각물건명세서에 건물 공부면적과 상이하다고 명시되어 있으므로 현황면적과 공부면적을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 수목이 일괄매각되며 수목도 매각에 포함됩니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 단독주택 및 부속건물이므로 실제 건축물 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 340,696,300원의 가격 메리트는 별도 시세 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 경계 확인이 먼저다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 임복순 근저당이 말소기준이고, 이후 강영자·문미라 근저당과 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 권리만으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서와 감정평가에는 건물 공부면적 차이, 일부 타인 토지 소재, 지적경계와 실제 이용경계의 불일치가 동시에 확인됩니다. 실거래 자료도 없어 신건 340,696,300원의 가격 우위를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수는 단순하지만 현황·경계 실사가 선행되어야 하는 유형입니다. 권리상 인수 0원만 확인하고 입찰하기보다는, 타인 토지에 걸친 범위와 경계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
