광주지방법원 2026타경30592. 동명동센트럴파크 10층 1014호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순위만 보면 안 된다는 점입니다. 말소기준권리는 2024.07.25. 주식회사더블저축은행 가압류 500,000,000원이지만, 임차인 장선행은 2021.04.23. 전입·점유했고 확정일자도 2021.04.12.로 더 빠릅니다. 따라서 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시되어 있고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 156,000,000원에서 예상되는 임차인 배당액은 153,016,000원이고, 보증금 217,000,000원 중 63,984,000원이 부족합니다. 유찰되어 매각가가 내려가면 이 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 “1회 유찰이면 싸진다”, “2회 유찰이면 더 싸진다”는 식으로 최저가만 비교하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 이동하는 구조이므로, 가격 판단 기준은 계속 약 217,000,000원으로 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사성암홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장선행 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2024.07.25. 갑구 9번 가압류 · 주식회사더블저축은행 · 500,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 임차권등기는 2025.04.01. 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 2021.04.23. 전입·점유입니다. 이는 말소기준권리인 2024.07.25. 가압류보다 선행합니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선행 | 전유부분 전부 · 2021.04.23 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 63,984,000원 인수 |
실제 임차인 1명. 장선행은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 확정일자 2021.04.12., 배당요구 2025.04.01.입니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 63,984,000원 | ≈217,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 94,747,200원 | ≈217,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 119,357,120원 | ≈217,000,000원 |
1회 유찰 시 최저가는 124,800,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 94,747,200원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 99,840,000원까지 내려가는 대신 인수액이 119,357,120원으로 커집니다. 즉 이 물건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 217,000,000원이 가격 판단의 중심에 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 장선행 보증금 | 217,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사더블저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장선행 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차인 장선행의 보증금 부족분은 63,984,000원이며 매수인 인수로 표시됩니다. 배당표는 집행비용을 약 매각가의 1.9%로 추정했고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 우선매수권 — 일반 입찰자에겐 ‘닫힌 경매’ 성격
또한 장선행은 임차권자이면서 2026.02.26. 강제경매개시결정의 채권자로도 등기되어 있습니다. 자료에는 동일인이 권리자·관계인으로 나타나는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료상 주택임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구가 존재하므로, 확인되지 않은 의심만으로 대항력이나 인수액을 제거해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 동구 장동 소재 전남여자고등학교 북측 인근이며, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 10층 1014호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선, 남동측 왕복2차선 도로와 접하고 북동측에도 포장도로가 있으며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,914.0㎡, 공시지가 2,901,000원/㎡이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구·전통상업보존구역에 포함되고 시가지경관지구·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 156,000,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 보증금 기준 약 217,000,000원을 가격판단 기준으로 두어야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수액 94,747,200원, 2회 유찰 시 119,357,120원으로 증가하므로 최저가 하락을 곧바로 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기 피해자 우선매수권이 있어 일반 낙찰자의 취득 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 장선행의 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차 실체와 관계인 여부를 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 전액변제 여부 확인. 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이므로 실제 배당표와 세금·선순위 항목을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 주거용 아파트와 같은 기준으로 시세·대출·환금성을 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.56억 경매”가 아니라 “2.17억 보증금 구조”
이 물건의 숫자 하나만 고르라면 최저가 156,000,000원이 아니라 임차보증금 217,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인 장선행이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 63,984,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남고, 유찰될수록 그 인수액은 94,747,200원, 119,357,120원으로 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만으로 싸졌다고 판단할 수 없습니다.
여기에 전세사기 피해자의 우선매수권까지 명시되어 있어 일반 응찰자에게는 취득 기회 자체가 제한되는 성격도 있습니다. 실거래 가격 비교값도 없으므로 현재 자료만으로 시세 대비 할인 여부를 긍정할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수액을 먼저 보고, 우선매수권까지 감안한 뒤 접근해야 하는 고위험 사건입니다.
