🛡️ 인수 0원 📉 최근시세 대비 94.7% 🏠 전용 39.31㎡ 📈 최근 추세 +5.4%
광주지방법원 2026타경30606. 광주 서구 풍암동 한신아파트 101동 1층 107호, 전용 39.31㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 84,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.29 설정된 주식회사광주은행 근저당 38,400,000원입니다. 그 뒤 2023.12.28 설정된 청동창호주식회사 근저당 70,000,000원과 2026.02.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인할 사람은 이슬입니다. 전입일은 2024.09.30로 말소기준인 2023.11.29보다 늦어 대항력이 없는 후순위 점유자로 조사됐습니다. 배당요구는 2026.04.08 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 액수와 우선변제 여부는 추가 확인 대상이지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30606 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 1층 107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.31㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 1층 107호 |
| 소유자 | 서가은 · 2019.07.18 매매 · 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행 | 2026.08.23 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 가압류·압류·경매·전세권·근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 있습니다. 현재 경매의 핵심은 2023.11.29 광주은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위인 청동창호주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬 | 2024.09.30 | 미상 | 2026.04.08 접수 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세 아래의 신건
한신아파트 동일 전용 39.31㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 85,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 88,666,666원, 최신 2026.04 거래는 88,000,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.7%이고 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 39.31㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 39.31㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 39.31㎡ | 15 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 11 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2024.07 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.31㎡ | 3건 | 88,666,666원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 5.4% 높은 추세입니다. 따라서 현재 데이터는 하락장이 아니라 최근 거래가격이 이전보다 높아진 흐름으로 나타납니다. 감정가 84,000,000원이 전체 평균 85,250,000원보다 조금 낮다는 사실보다, 최근 12개월 평균 88,666,666원과 최신 거래 88,000,000원보다 낮다는 점이 가격 판단에서 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 2. 근저당 · 청동창호주식회사 | 70,000,000원 | 43,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 108,400,000원 가운데 82,088,000원이 배당되고 26,312,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 청동창호주식회사 채권은 일부 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 26,312,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 42,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 56,007,680원 | 0원 |
유찰될수록 청동창호주식회사에 돌아가는 배당은 43,688,000원에서 27,190,400원, 13,992,320원으로 줄어듭니다. 반면 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍암중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 1층 107호이며, 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 및 상가부지이며 북동측으로 차량출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 한신아파트는 585세대이며 사용승인일은 2000.06.07입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 88,666,666원의 94.7%이고 최신 거래 88,000,000원보다 낮습니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층 107호이고 최근 거래 표본은 여러 층에 걸쳐 있으므로 실제 응찰가 판단에서는 해당 호수의 상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이슬의 보증금·확정일자는 미상입니다. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23이므로 입찰 전 최신 등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 점유 확인’이 승부처
이 사건의 말소기준은 2023.11.29 광주은행 근저당입니다. 후순위 청동창호주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 이슬의 2024.09.30 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 84,000,000원으로, 최근 12개월 평균 88,666,666원의 94.7%입니다. 최신 거래 88,000,000원보다도 낮고 최근 거래 추세는 +5.4%로 나타나므로, 현재 데이터만 놓고 보면 신건 가격이 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있고 본건이 1층이라는 점은 반드시 현장에서 보완해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래, 최종 판단은 점유·1층 상태 확인이 핵심입니다.
