광주지방법원 2026타경30608. 광주 광산구 월계동 더허브 11층 1210호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 백다혜는 2018년 5월 31일 매매를 원인으로 2020년 4월 23일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 배현희가 건물 전부에 관한 임차보증금 115,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 같은 배현희가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준은 2026년 3월 9일 강제경매개시결정입니다. 배현희의 임차권등기는 2024년 6월 19일로 말소기준보다 앞서며, 전입신고와 점유개시도 그보다 이릅니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 872-4 더허브 11층 1210호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 1210호 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 백다혜 (2018.05.31. 매매 · 2020.04.23. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배현희 / 92,625,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
임차권자 배현희는 2022년 5월 24일 임대차계약을 체결하고, 2022년 5월 25일 확정일자를 받았습니다. 점유개시는 2022년 6월 13일, 주민등록은 2022년 6월 15일이며, 2024년 6월 19일 임차권등기가 접수됐습니다. 모두 2026년 3월 9일 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배현희 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 있음 전입 2022.06.15 | 있음 확정 2022.05.25 · 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권자 배현희는 등기부상 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이므로 보증금 반환채권과 경매 청구채권의 관계, 임대차의 실제 성립 및 채권 성격을 원본 문서로 대조해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
현재 최저가는 임차보증금과 같은 115,000,000원입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 2,410,000원이 먼저 배당되므로 임차인에게 돌아가는 금액은 112,590,000원에 그칩니다. 부족분 2,410,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 117,410,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 2,410,000원 | 117,410,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 25,056,000원 | 117,056,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 43,124,800원 | 116,724,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 배현희 보증금 (우선변제) | 115,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 배현희 | 92,625,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 2,410,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권 청구액 92,625,769원은 미배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립농산물품질관리원 전남지원 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 숙박업소가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물 내 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 1210호로 복도식·동향이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 남측과 동측은 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 대지로 토지면적은 1,135.6㎡, 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 115,000,000원이 아니라 인수액을 더한 117,410,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수액 25,056,000원, 2회 유찰 시 43,124,800원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서·주민등록·확정일자·임차권등기명령·배당요구 문서를 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 배현희이므로 보증금 반환채권과 청구금액 92,625,769원의 관계를 확인해야 합니다.
- 명도 조건. 임차보증금 미배당액의 변제와 임차권 말소·인도 조건을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 기준으로 건축물대장·전입·대출·세금 조건을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 점유 상태와 내부 관리 상태, 미납 관리비를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 가격 구조를 지배합니다. 신건 최저가 115,000,000원에 낙찰되더라도 배당 부족분 2,410,000원을 인수해 실질취득은 117,410,000원입니다. 1회 유찰 시 실질취득 117,056,000원, 2회 유찰 시에도 116,724,800원으로 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건을 최저가 할인율만으로 평가해서는 안 됩니다. 입찰가는 내려가지만 인수액이 늘어나 실질취득은 임차보증금에 묶이는 구조입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 배현희라는 점까지 원본으로 해소한 뒤, 주변 오피스텔 거래가격과 실질취득액을 비교해야 합니다. 최저가는 신건, 권리는 인수형, 판단 기준은 실질취득액입니다.
