광주지방법원 2026타경30617. 전라남도 영광군 법성면 법성리 1222의 대지 + 토지 물건입니다. 토지면적은 599.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지이며 근린상업지역에 속합니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발입니다. 권리의 기준점은 2021.02.05. 설정된 비아신용협동조합 근저당권 520,000,000원입니다.
그 이후 광양시 압류, 주택도시보증공사 가압류 1,003,152,282원, 영광군 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고, 을구에는 주식회사 엘에스디와 새별주식회사의 상가건물임차권이 각각 등기되어 있습니다. 등기 순위만 보면 모두 말소기준권리 이후지만, 이 사건은 임차권에 관한 매각물건명세서 문구가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30617 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 법성리 1222 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 토지면적 599.9㎡ · 지목 대 · 상업나지 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 610,422,800원 / 610,422,800원 (신건) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 566,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위지만 임차권 잔액 인수를 별도로 봐야 한다
말소기준권리는 2021.02.05. 을구 1번 비아신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·임차권 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.07.23.에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
② 임차권 — 실제 임차인 2명, 대항력은 명세서 문구와 원본 확인이 핵심
| 임차권자 | 보증금 | 점유·사업자등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘에스디 | 10,000,000원 | 점유개시 2019.12.4 · 사업자등록신청 2019.12.19 | 대항 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 새별주식회사 | 10,000,000원 | 점유개시 2019.6.18 · 사업자등록신청 2019.6.18 | 대항 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차권 모두 2025.04.18. 등기됐고 보증금은 각각 10,000,000원입니다. 주식회사 엘에스디는 임대차계약일자가 2019.11.20.·2021.11.20., 사업자등록신청일자가 2019.12.19., 점유개시일자가 2019.12.4로 기재되어 있습니다. 새별주식회사는 임대차계약일자가 2019.6.14.·2021.6.13.·2023.6.13., 사업자등록신청 및 점유개시일자가 2019.6.18.입니다.
다만 임차인 정리 정보에서는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 판정은 “대항력 가능·미상”으로 두되, 실제 입찰 판단에서는 매각물건명세서가 직접 명시한 “매수인에게 대항 가능·미배당 잔액 인수” 문구를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 610,422,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,504,228원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 81,918,572원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 1,523,152,282원 중 예상배당은 601,918,572원, 미배당은 921,233,710원입니다. 이 배당 추정표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 특히 임차권 보증금의 실제 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차권 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 610,422,800원 | 601,918,572원 | 921,233,710원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 488,338,240원 | 481,054,858원 | 1,042,097,424원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 390,670,592원 | 384,401,204원 | 1,138,751,078원 |
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 법성포뉴타운 내에 위치하고, 부근은 수산물 관련 판매시설·특산품판매장·일반음식점 등으로 형성된 상업지대이며 일부 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비되어 있고 면소재지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 599.9㎡ · 지목 대 · 상업나지 · 평지 · 사다리형 · 중로각지입니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 도로. 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 제외·포함. 철거 및 이동이 용이한 울타리(휀스)는 매각에서 제외되고, 수목 2주는 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 인수 확인. 을구 2번·3번 임차권의 실제 배당액과 미변제 잔액을 배당요구·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 대항력 원본 대조. 임차인 정리 정보상 전입신고일이 확인되지 않아 판정은 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록·점유 및 임차권등기명령 기록을 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.23. 비아신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태입니다.
- 배당 추정 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 610,422,800원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 및 폐문 부재로 임대 여부를 현장에서 확인하지 못했고, 등기상 상가건물임차권이 설정되어 있습니다.
맺으며 — “후순위 임차권 = 무조건 소멸”로 끝내면 안 된다
이 사건은 말소기준 자체는 단순합니다. 2021.02.05. 비아신용협동조합 근저당이 기준이고, 이후 권리들은 등기상 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서는 을구 2번·3번 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있고 보증금 미배당 잔액을 인수한다고 명시합니다. 실제 임차인은 2명이며 보증금은 각각 10,000,000원입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 최저가 610,422,800원이 시장 대비 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 이 물건의 입찰 전제는 명확합니다. 임차권별 실제 배당액과 인수 잔액을 먼저 확정하고, 그 금액을 낙찰대금과 함께 실질취득비용으로 보아야 합니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 임차권 인수 범위입니다.
