광주지방법원 2026타경30789. 광주 남구 행암동 ‘제일풍경채에듀파크1단지’ 104동 16층 1602호 아파트입니다. 현재 소유자는 이호종이고, 2015.11.26 소유권이전과 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 한국샌드빅주식회사·중소기업은행·최가은의 근저당권과 신용보증기금·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현황상 주거용으로 이용 중인 아파트이고, 임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 별도로 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 권리분석의 핵심은 ‘후순위 채권이 얼마나 남느냐’가 아니라 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어오느냐인데, 이 사건은 넘어오지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30789 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 행암동 526 제일풍경채에듀파크1단지 104동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 철근콘크리트구 (철근)콘크리트평지붕 20층 중 16층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 이호종 (2015.10.17 매매, 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 104,048,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.11.26 접수된 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 한국샌드빅주식회사 근저당권, 중소기업은행 근저당권, 최가은 근저당권과 신용보증기금·서울보증보험 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
현재 최저매각가 352,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 5,728,000원을 먼저 제하고, 신한은행 근저당에 214,200,000원, 한국샌드빅주식회사 근저당에 50,000,000원이 배당됩니다. 이후 중소기업은행 근저당에는 120,000,000원 채권 중 82,072,000원만 배당되고, 그 뒤 순위는 배당재원이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 214,200,000원 | 214,200,000원 |
| 3. 근저당 · 한국샌드빅주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 82,072,000원 |
| 5. 근저당 · 최가은 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 45,655,200원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,873,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 660,728,662원, 채권자 배당액은 346,272,000원, 미배당액은 314,456,662원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 314,456,662원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 383,871,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 439,402,582원 | 0원 |
신청채권 관련 배당도 회차에 따라 크게 달라집니다. 현재 회차에서는 82,072,000원, 1회 유찰 시 12,657,600원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 행암동 제일풍경채에듀파크1단지 104동에 위치하며, 주위는 학교와 아파트단지 등 주거지대입니다.
- 교통. 단지 남동측으로 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 중 16층 1602호이며 남동향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 남서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제·현황. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.11.26 주식회사신한은행 근저당이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 신한은행 근저당은 214,200,000원에서 145,200,000원, 다시 95,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 배당요구채권과 채권계산서를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 주거용 이용 중이므로 실제 점유자와 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 352,000,000원이 감정가와 동일한 신건입니다. 시세 대비 가격 메리트는 별도 실거래·매물 조사를 거쳐 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매각대금 외 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 사건은 채권 총액이 660,728,662원에 이르고 현재 회차에서도 314,456,662원이 미배당되는 채무 과다형입니다. 하지만 법원경매 권리분석에서 더 중요한 것은 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는지 여부입니다. 이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 측면은 비교적 단순하고 안전한 편입니다. 다만 현재 최저가 352,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 시세 비교 근거 없이 이를 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 복잡한 채권 숫자에 흔들리지 않고 인수 여부와 실제 시장가격을 분리해서 판단하는 것입니다.
