광주지방법원 2026타경30925. 나주시 남평읍 남석리 114-5의 토지와 주건축물제1동으로, 공부상 건물 용도는 제2종근린생활시설입니다. 감정평가 당시 2개 상가 구조로, 1개호는 커피숍, 1개호는 내부 인테리어 공사 중이었습니다. 토지는 330.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 속합니다.
등기상 말소기준은 2023.05.25 농협은행주식회사 근저당권 106,800,000원입니다. 그 뒤 박도은의 근저당권 100,000,000원과 여러 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기 순서보다 점유관계와 토지 이용관계를 먼저 확인해야 합니다. 2014.01.10 전입한 주식회사 글로텍(신서경), 2016.01.27 전입한 농업회사법인주식회사중남(박창훈)은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30925 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-5 · 전라남도 나주시 남평읍 중남길 52 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 현재 이용 | 2개 상가 구조 · 1개호 커피숍 · 1개호 내부 인테리어 공사 중 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2022.07.18 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 박창훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,755,200원 / 205,755,200원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 94,959,365원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유 확인이 먼저
등기상으로는 2023.05.25 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 2024.07.16 설정된 박도은 근저당권과 이후 가압류 4건, 2026.03.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박도은 근저당권에 붙었던 가처분은 2026.05.07 가처분취소결정에 따라 2026.07.16 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 3건, 선순위 2건은 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사중남 (박창훈) | 2016.01.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
| 주식회사 글로텍 (신서경) | 2014.01.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
| 박도은 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.06.19 | 후순위 |
선순위 2건은 전입일만 놓고 보면 말소기준일 2023.05.25보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 없다고 가정해서도 안 됩니다. 보증금·실제 사용관계·법인 점유 경위를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
박도은은 2025.02.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 등기부상 2024.07.16 설정된 근저당권자 박도은과 이름이 같고, 2026.06.19 배당요구도 했습니다. 관계인 또는 가장임차인 여부를 포함해 실제 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,755,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,680,573원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 2. 근저당 · 박도은 | 100,000,000원 | 95,274,627원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 172,292,194원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 16,824,852원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 175,833,302원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 8,543,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 580,293,574원 중 예상배당은 202,074,627원이며 미배당은 378,218,947원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 선순위 점유 2건의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,755,200원 | 202,074,627원 | 378,218,947원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,604,160원 | 161,499,702원 | 418,793,872원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,683,328원 | 129,039,761원 | 451,253,813원 |
신건에서 1회·2회 유찰로 내려가면 매각가 자체는 낮아지지만, 이 물건에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 선순위 점유 2건의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 인수금액이 생길 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 저가 여부 역시 현재 정보만으로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 토지·법정지상권 — 이 사건의 두 번째 핵심
또한 일괄매각이지만 토지 지상에 설치된 외부 데크 시설, 데크 가장자리 및 주변의 LED 조명 등기구와 각관 펜스시설, 데크 상부 처마 및 포치 시설, 동북쪽 건물 우측 길이 18m 높이 6단 매주석 울타리, 앞 화단 온양납작석, 건물 앞 좌우측 벚나무 2그루 및 기타 수목은 매각에서 제외됩니다. 현장 이용 상태와 매각 대상의 경계를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 남평읍 남석리 중남마을 내에 위치하며, 주변은 기존마을·농경지·야산 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역입니다. 남측 인근에는 광주카톨릭대학교가 있습니다.
- 교통. 남평읍 소재지와 비교적 가까우며 인근 간선도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 공부상 제2종근린생활시설이며 2개 상가 구조로, 1개호는 커피숍, 1개호는 내부 인테리어 공사 중입니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로각지(가), 공시지가 56,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 2022.07.18 사용승인됐으며 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 2건의 보증금 확인. 주식회사 글로텍(신서경), 농업회사법인주식회사중남(박창훈)의 실제 임대차계약·보증금·사업자 또는 전입 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 두 점유자는 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 접근해야 합니다.
- 박도은 관계 확인. 점유자 박도은은 등기상 근저당권자와 동일 이름으로 나타나므로 실제 임차관계와 배당요구 경위를 대조해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 인접지 114-2 건물 일부가 본건 토지 위에 소재하는 범위와 법정지상권 성립 요건을 현황측량·등기·건축물 자료로 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설 확인. 데크·LED 조명·펜스·처마·포치·울타리·화단 석재·벚나무 및 기타 수목이 매각제외 대상이므로 영업시설과 부합물의 소유관계를 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 205,755,200원이 시장가격 대비 낮은지 높은지 현재 정보만으로 판단하기 어렵습니다.
- 배당표와 인수액 분리. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성을 동일하게 보지 마십시오.
맺으며 — “후순위 등기 소멸”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2023.05.25 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 박도은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 그보다 앞선 2014.01.10·2016.01.27 점유 2건이 더 중요합니다. 보증금이 미상이므로 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 본건 토지 위에는 인접지 114-2 건물 일부가 걸쳐 있어 법정지상권 성립 여지도 있습니다.
감정가와 최저가는 205,755,200원으로 동일한 신건이지만 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 점유 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 “싸다”거나 “인수 0원이라 안전하다”고 판단하는 것은 이릅니다. 등기 소멸은 확인됐지만, 점유와 토지관계는 미확정. 이 사건의 승부처는 입찰가보다 먼저 선순위 점유자의 실제 보증금과 114-2 건물의 토지 사용권을 확정하는 데 있습니다.
