광주지방법원 2026타경31357. 광주 서구 광천동 호반써밋광주 101동 30층 3003호 아파트입니다. 권리의 기준은 2020.03.10. 주식회사광주은행 근저당권 440,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사광주은행 근저당권 500,000,000원, 우리자산신탁주식회사 근저당권 495,300,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 내역도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 674,000,000원이고, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 654,500,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 103.0%로 평균 시세보다 높습니다. 최신 실거래 675,000,000원과는 비슷한 수준이어서 신건 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31357 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 광천동 896 호반써밋광주 101동 30층 3003호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9405㎡ · 지하4층 지상48층 건물 내 30층 · 남서향 · 타워형 |
| 소유자 | 김영근 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2020.03.10. · 원인 2016.07.15. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 674,000,000원 / 674,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 387,321,045원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준권리는 2020.03.10. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 440,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권 2건과 국민은행·서울보증보험 가압류, 국·광주광역시 서구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 103.0%
호반써밋광주 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 654,500,000원, 최신 거래는 675,000,000원, 최저 거래는 568,000,000원, 최고 거래는 750,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.95㎡ | 43 | 675,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 8 | 604,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 29 | 650,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 23 | 663,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 32 | 680,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 32 | 680,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 19 | 568,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 15 | 629,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 23 | 670,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 47 | 750,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 9 | 635,000,000원 |
| 평균 | 84.9405㎡ | 12건 | 654,500,000원 |
최저매각가 674,000,000원은 최근 12개월 평균 654,500,000원의 103.0%입니다. 즉 최근 평균 기준으로는 경매 할인이라고 보기 어렵습니다. 최신 실거래 675,000,000원과도 거의 같은 가격대입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 추가 점수를 주기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 674,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,140,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 500,000,000원 | 224,860,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 우리자산신탁주식회사 | 495,300,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 819,740,599원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 169,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5-1번 가압류 변경 | 152,027,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,576,568,297원 중 예상 배당은 664,860,000원이며, 미배당액은 1,911,708,297원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 674,000,000원 | 664,860,000원 | 1,911,708,297원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 539,200,000원 | 531,408,000원 | 2,045,160,297원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 431,360,000원 | 424,646,400원 | 2,151,921,897원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰은 권리 구조를 악화시키기보다 매수가격을 낮추는 방향으로 작용하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유스퀘어 광주종합버스터미널 북측 인근이며, 주위는 상업용 부동산과 일부 공동주택단지가 이루어진 노선상가지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상48층 건물 내 30층 3003호이며 남서향 타워형입니다.
- 단지. 호반써밋광주 · 246세대 · 2019.12.24. 준공입니다.
- 도로. 남측으로 폭 70m 이상의 광대로에 접하고 동측과 북측으로 왕복 2차로 소로에 접하며 동측 도로를 통해 차량 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공동주택·방송통신시설·판매시설·근린생활시설 부지입니다. 공시지가는 2,875,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가가 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 저평가 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 비교. 최신 실거래는 675,000,000원입니다. 현재 최저가 674,000,000원은 최신 거래와 거의 같은 가격대입니다.
- 층별 편차. 동일 평형 실거래는 568,000,000원부터 750,000,000원까지 분포합니다. 본건은 30층이므로 층·향·내부상태를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2020.03.10. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 변동·말소 여부를 입찰 전 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2020.03.10. 주식회사광주은행 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 안전형에 가깝습니다.
하지만 신건 최저가 674,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 654,500,000원의 103.0%입니다. 최신 거래 675,000,000원과도 비슷합니다. 따라서 결론은 “권리는 깨끗하지만 현재 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다”입니다. 이 물건의 판단 포인트는 복잡한 권리관계가 아니라 어느 가격대에서 접근하느냐입니다.
