광주지방법원 2026타경31385. 광주 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 131동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 ‘대지’로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상가)입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사햇살아이이고, 2024.04.12 거래가액 294,532,000원에 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 서광주농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 뒤에 설정된 이광진 근저당 100,000,000원, 이민행 전세권 40,000,000원, 광주광역시 서구·동구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 점유·대항력입니다. 이민행은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고, ‘점포’로 표시된 점유관계도 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 건 모두 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 131동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유한회사햇살아이 (2024.04.12 소유권이전 · 거래가액 294,532,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 203,446,369원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 시세조회 대상면적 | 94.64㎡ · 거래표본 면적 일치하지 않음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준은 2024.04.12 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이광진 근저당, 이민행 전세권, 서구·동구 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기권리 자체의 구조는 명확하지만, 후순위 전세권의 소멸과 임차인의 대항력은 서로 별개의 문제입니다. 이민행의 전입신고일이 미상인 만큼 배당표상의 인수 0원만으로 점유 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 미상’이 핵심
| 점유자 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민행 · 202호 | 주거 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 95.2%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
상무한국아델리움의 제공된 최근 거래 12건 평균은 392,833,333원이고, 최저매각가 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.2%입니다. 표면적으로는 평균보다 낮지만, 최신 거래는 367,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더 중요한 점은 거래표본이 모두 84.95㎡인 반면 시세조회 대상면적은 94.64㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았다는 것입니다. 감정평가 이용상태 역시 근린생활시설(상가)이므로, 아래 거래를 동일 물건의 직접 비교시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이광진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이민행 | 40,000,000원 | 27,964,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 380,000,000원 중 367,964,000원이 배당되고 미배당은 12,036,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 대항력도 확정되지 않았으므로 배당모형과 실제 승계 여부를 분리해 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 12,036,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 85,788,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 144,791,040원 | 0원 |
회차가 내려가면 배당모형의 미배당액은 12,036,000원에서 85,788,800원, 144,791,040원으로 커집니다. 모형상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원이지만, 대항력 여부가 확인되지 않은 점유관계가 존재하는 사건에서는 ‘미배당 증가’와 ‘실제 승계 가능성’을 함께 검증해야 합니다. 최저가가 낮아진다는 사실만으로 안전성이 높아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상일중학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트와 상가 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(상가)이며, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로, 남서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다. 토지면적은 13,354.5㎡이고 토지이용상황은 아파트로 표시되어 있습니다.
- 규제·계획. 도시지역·제3종일반주거지역 포함, 지구단위계획구역 저촉, 제1종지구단위계획구역·도로·중로1류·소로1류 접함 등의 사항이 확인됩니다.
- 거래·환금성. 상무한국아델리움은 267세대, 사용승인일은 2019.05.24입니다. 다만 제공 거래표본은 84.95㎡이고 본건 시세조회 대상면적 94.64㎡와 일치하지 않아 직접적인 환금가치 비교에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이민행 전입일 확인. 등기된 전세권은 말소기준 이후라 소멸하지만, 임차인의 대항력 판단을 위해 전입신고일을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘점포’ 점유관계 확인. 보증금과 전입신고일이 모두 미상입니다. 실제 점유자, 계약관계, 보증금 유무를 명세서·현황조사와 현장에서 대조해야 합니다.
- 미배당과 승계 구분. 신건 배당모형상 미배당은 12,036,000원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 대항력 성립 여부가 확인되기 전에는 이를 실제 승계 0원으로 확정하지 마세요.
- 시세표본 동일성 확인. 최근 거래 12건은 모두 84.95㎡이고 대상 시세조회 면적은 94.64㎡입니다. 감정 이용상태도 근린생활시설(상가)이므로 동일 용도·동일 면적 거래인지 별도 검증이 필요합니다.
- 최신 거래 확인. 최근 12개월 평균은 392,833,333원이지만 최신 거래는 367,000,000원입니다. 평균 대비 95.2%라는 이유만으로 신건 최저가 374,000,000원을 저가로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸과 임차인 안전은 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·전세권·압류가 소멸한다는 점에서는 구조가 분명합니다. 그러나 이민행의 전입신고일이 확인되지 않고 ‘점포’ 점유관계는 보증금까지 미상입니다. 따라서 배당모형의 인수 0원을 그대로 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 가격도 최근 12개월 평균보다 낮은 95.2% 수준이지만 최신 거래 367,000,000원보다 최저가가 높고, 거래표본 면적과 본건 시세조회 대상면적도 일치하지 않으며 감정 이용상태는 근린생활시설(상가)입니다. 등기권리는 정리되지만 점유와 가격은 아직 검증이 필요한 사건. 이 사건의 승부처는 ‘후순위 전세권이 소멸하느냐’가 아니라 실제 대항력과 동일용도 시세를 어디까지 확인하느냐입니다.
