광주지방법원 2026타경31399. 광주광역시 동구 소태동 700-2 소재 아파트 제5층 제602호입니다. 감정평가에서는 아파트로 이용 중이며, 등기와 감정자료상 통칭은 ‘진양아파트 2동’입니다. 현재 소유자는 최근이고, 말소기준권리는 2025.09.04. 설정된 주식회사드림대부 근저당권 45,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 이후 2025.09.18. 근저당권 10,500,000원, 2026.05.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 정리됩니다.
이 사건의 포인트는 복잡한 임차인 인수 문제가 아니라 신건 가격을 어떻게 볼 것인가입니다. 최저가는 72,000,000원으로 최근 12개월 평균 78,000,000원보다 낮지만, 가장 최근 거래 70,000,000원보다는 높습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 차이는 12.6%로 최근 쪽이 높게 나타나지만, 실거래 표본 자체는 2022년과 2023년 거래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31399 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 소태동 700-2 · 아파트 5층 602호 · 통칭 진양아파트 2동 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.19㎡ · 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제602호 |
| 사용승인 | 1983.06.11 |
| 소유자 | 최근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 드림대부 / 32,831,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기상 2025.09.04. 주식회사드림대부 명의 전세권 5,000,000원이 존재하지만 같은 날의 말소기준 근저당 이후 등기이고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이어 설정된 10,500,000원 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 근저당부채권에 설정된 질권 역시 해당 근저당권에 부수된 권리관계로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
진양아파트 전용 53.19㎡·54.36㎡ 거래 자료는 총 5건입니다. 전체 평균은 74,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 기준 3건 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 54.36㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 54.36㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2023.10 | 54.36㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2022.06 | 53.19㎡ | 1 | 78,500,000원 |
| 2022.04 | 53.19㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 78,000,000원 |
최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 92.3%로, 평균보다 6,000,000원 낮습니다. 반면 최신 거래 70,000,000원과 비교하면 2,000,000원 높습니다. 따라서 ‘최근 평균 대비 할인’은 확인되지만, 최신 거래보다 싸다는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사드림대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 10번 전세권 · 주식회사드림대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사드림대부 | 10,500,000원 | 10,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,804,000원 |
현재 회차 72,000,000원 가정에서는 등기상 배당 대상 60,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 9,804,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 72,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 57,600,000원 | 4,336,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 46,080,000원 | 15,649,440원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 생기지만 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 이 사건에서는 실질취득액 자체를 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 소태동 소재 수정아파트 남서측 인근이며, 주위는 소규모아파트 및 단독주택 등이 혼재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 602호이며 사용승인일은 1983.06.11입니다. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 남동측·서측 약 8미터 내외 포장도로와 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,272,000원/㎡입니다.
- 단지. 진양아파트는 57세대이며 실거래 자료상 대상 면적은 53.19㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.04. 을구 9번 주식회사드림대부 근저당권 45,000,000원이 말소기준입니다.
- 전세권 확인. 같은 날 주식회사드림대부 전세권 5,000,000원이 설정되어 있으나 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
- 가격 기준 분리. 최근 12개월 평균 78,000,000원에는 못 미치지만 최신 거래 70,000,000원보다 최저가가 높다는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일 1983.06.11인 건물인 만큼 실제 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 호칭 확인. 공부와 감정자료에서는 해당 건물을 통칭 ‘진양아파트 2동’으로 기재하고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 ‘평균과 최신 거래 사이’
이 사건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없어 권리 부담이 가격에 추가되는 유형이 아닙니다. 말소기준은 2025.09.04. 주식회사드림대부 근저당이고, 이후 전세권·추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 가격만 보면 72,000,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원보다 낮지만 최신 거래 70,000,000원보다 높습니다. 따라서 권리는 깔끔하지만 신건이 명백한 저가라고까지 보기는 어렵습니다. 최근 평균과 최신 거래 사이에서 실제 5층 602호의 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
