광주지방법원 2026타경31409. 광주 광산구 수완동 ‘해솔마을 대방노블랜드2차’ 202동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 양수영으로, 2015년 5월 12일 매매를 원인으로 2015년 7월 10일 거래가액 317,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2024년 6월 25일 광주하남신용협동조합 근저당권 495,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권 180,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 전용면적 기준 최근 거래 12건 평균은 626,166,666원이라 최저가 589,000,000원이 평균 아래에 있습니다. 하지만 대상 호수와 같은 1층의 최신 거래는 2026년 3월 575,000,000원이고, 2025년 11월에도 1층이 535,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 신건 최저가를 단순히 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가하기보다는 1층이라는 층 조건을 반영해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31409 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 970 해솔마을 대방노블랜드2차아파트 202동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9382㎡ · 1층 |
| 소유자 | 양수영 (2015.05.12 매매 · 2015.07.10 소유권이전 · 거래가액 317,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 589,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 468,004,402원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2024.06.25 광주하남신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 495,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 발생하지 않습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024년 6월 25일 설정된 광주하남신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 기존 현대캐피탈 근저당권과 더블저축은행 근저당권은 해지로 말소됐고, 이후 2024년 10월 28일 설정된 우리은행 근저당권 180,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만, 최신 1층 거래보다 높다
해솔마을대방노블랜드2차는 442세대, 준공일은 2011.06.08입니다. 대상 면적과 대응되는 전용 84.82~84.94㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 626,166,666원입니다. 전체 평균 기준으로 최저가는 94.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.94㎡ | 1 | 575,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 8 | 649,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 18 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 4 | 625,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 12 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 21 | 760,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 1 | 535,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 17 | 660,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 626,166,666원 |
거래 범위는 535,000,000원~760,000,000원으로 넓습니다. 특히 대상과 같은 1층만 보면 2025년 11월 535,000,000원, 2026년 3월 575,000,000원입니다. 신건 최저가 589,000,000원은 최신 동일층 거래보다 14,000,000원 높아 약 102.4%입니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 94.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,290,000원 |
| 2. 근저당 · 광주하남신용협동조합 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 85,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 675,000,000원 중 예상 배당은 580,710,000원이며, 미배당은 94,290,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 589,000,000원 | 580,710,000원 | 94,290,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 471,200,000원 | 464,088,000원 | 210,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 376,960,000원 | 370,882,560원 | 304,117,440원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 소재 수완하나중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 단지. 해솔마을대방노블랜드2차는 442세대, 준공일 2011.06.08입니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로·공원. 보행자전용도로, 중로2류·중로3류, 어린이공원에 접합니다.
- 공시지가. 1,312,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.25 광주하남신용협동조합 근저당권 495,000,000원이 기준입니다.
- 임차관계. 임차인은 없어 보증금 인수·대항력·우선변제 이슈는 없습니다.
- 가격 상한. 최근 평균 626,166,666원뿐 아니라 대상과 같은 1층의 2026.03 거래 575,000,000원과 2025.11 거래 535,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행 미배당 94,290,000원은 배당 부족분이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 471,200,000원, 2회 유찰 시 376,960,000원으로 내려가며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현장 상태와 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며, 말소기준인 광주하남신용협동조합 근저당권 이후의 우리은행 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 때문에 피해야 할 물건은 아닙니다.
다만 가격에서는 평균과 동일층 거래를 구분해야 합니다. 최근 12개월 평균은 626,166,666원이고 최저가는 그 94.1%인 589,000,000원이지만, 최신 1층 거래는 575,000,000원입니다. 대상도 1층이므로 신건 589,000,000원은 평균 대비 할인이라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 동일층 실거래 기준으로 보수적 접근입니다.
