광주지방법원 2026타경31452. 등기사항은 집합건물로 관리되고, 감정평가상 현재 근린생활시설(웨딩샵)으로 이용 중인 3층 308호입니다. 공부상 용도는 휴게음식점이지만 현재 웨딩샵으로 사용되고 있습니다. 등기상 핵심 말소기준권리는 2019.12.05. 설정된 북동신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 2026.03.19. 광주은행 가압류 448,135,975원과 2026.05.06. 임의경매개시결정이 붙었고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 박은진은 2018.02.08. 전입했고 308호를 점유하며, 보증금 35,000,000원·월차임 1,350,000원으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 없고 배당표에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 배당은 0원, 보증금 전액 35,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31452 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 3층 308호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(웨딩샵)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 제3층 제308호 |
| 공부와 현황 | 공부상 휴게음식점 · 현재 웨딩샵 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직고 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 310,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 임차인은 남는다
2019.10.25. 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2019.12.02. 말소되어 주식회사시너지로직고로 귀속됐습니다. 2020.10.19. 설정된 별도 근저당권 1,440,000,000원은 2021.10.22. 이미 말소됐고, 2025.11.07. 광산구 압류 역시 2025.12.17. 해제·말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2019.12.05. 북동신용협동조합 근저당이며, 2026.03.19. 광주은행 가압류와 2026.05.06. 경매개시결정은 이보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유관계 4건
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은진 · 308호 | 2018.02.08 | 35,000,000원 / 1,350,000원 | 대항력 有 | 없음 | 35,000,000원 인수 |
| 양회성 | 2021.04.19 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 후순위 |
| 주식회사 더나인 | 2020.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 후순위 |
| 김다솜 | 2023.05.04 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 후순위 |
실제 임차·점유관계는 4건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준권리보다 앞선 사람은 박은진 1명입니다. 박은진은 2026.07.16. 배당요구를 했지만, 확정일자가 없고 예상배당에도 우선변제권 없음·배당 0원으로 반영되어 있습니다. 나머지 양회성·주식회사 더나인·김다솜은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
현 회차 최저매각가는 730,000,000원이지만 박은진 보증금 35,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 765,000,000원입니다. 이 사건은 보증금 35,000,000원이 낙찰가보다 작은 구조이므로, 낙찰가가 낮아질 때 실질취득액 역시 함께 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 730,000,000원 | 35,000,000원 | 765,000,000원 | 1,527,835,975원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 584,000,000원 | 35,000,000원 | 619,000,000원 | 1,672,375,975원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 467,200,000원 | 35,000,000원 | 502,200,000원 | 1,788,007,975원 |
동일 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않아 765,000,000원이 시세보다 비싼지 또는 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설로 실제 이용 중인 물건이므로 최종 응찰가는 임대·영업현황과 개별 수익성 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,700,000원 |
| 인수 · 임차인 박은진 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 720,300,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 448,135,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 9,700,000원을 제외한 720,300,000원이 북동신용협동조합 근저당에 배당되고, 광주은행 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,527,835,975원입니다. 박은진 보증금 35,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 첨단점 남서측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설과 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 현 이용. 근린생활시설인 웨딩샵으로 이용 중이며, 공부상 용도는 휴게음식점입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물이며, 공용위생설비·승강기·옥내소화전·스프링클러·지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,721.6㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 2,044,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 포함되고, 중로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 신건 기준 최저가 730,000,000원에 박은진 보증금 35,000,000원을 더한 765,000,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 박은진 점유 확인. 308호, 전입 2018.02.08, 보증금 35,000,000원, 월차임 1,350,000원, 배당요구 2026.07.16 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 양회성·주식회사 더나인·김다솜은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 휴게음식점과 현재 웨딩샵 이용의 차이가 실제 사용·영업 및 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 해당 상가의 실제 거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 말소되는 등기보다 ‘선순위 임차인 3,500만원’이 핵심
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 박은진이 말소기준권리보다 앞선 2018.02.08. 전입을 갖고 있고, 보증금 35,000,000원에 대한 배당이 없어 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 현 회차의 경제적 출발점은 730,000,000원이 아니라 765,000,000원입니다.
반면 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 765,000,000원이 시장가 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수를 먼저 가격에 더하고, 그 다음에 상가의 실제 시세와 수익성을 검증하는 순서가 맞습니다. 권리상 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 인수 35,000,000원입니다.
