광주지방법원 2026타경31463. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 20층 건물 중 10층 1002호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2026.05.07 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 육인순의 전입·점유 및 임차권등기는 기준권리보다 늦기 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
특히 임차보증금 166,700,000원이라는 숫자만 보면 부담이 커 보이지만, 이 사건에서는 보증금 규모보다 순서가 중요합니다. 임차인의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.10.11이고 말소기준 근저당은 2022.09.16입니다. 따라서 대항력은 없으며, 2024.10.30 등기된 임차권 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 10층 1002호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 우리은행 근저당
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원, 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 같은 날 을구 1-1번에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 적혀 있습니다. 이후 2024.10.30 육인순의 임차권등기와 2026.05.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.667억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 육인순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 166,700,000원 | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 없음 | 미상 배당요구 있음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 육인순은 2022.09.24 임대차계약을 체결했고 2022.10.11 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄으며, 2024.10.30 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준 근저당이 한 달가량 앞선 2022.09.16이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 신고되어 있지만 우선변제 여부는 단정하지 않고, 낙찰자 승계액은 계산상 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 227,952,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 232,000,000원이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 총 미배당액은 22,986,668,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 22,986,668,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 23,032,418,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 23,069,018,720원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 가격이 내려갈 경우 실질취득비용은 해당 회차의 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 어느 회차부터 시장 대비 저가인지까지는 판단하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 위치하며 주위는 노선상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 10층 1002호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원문 확인. 23,047,920,000원 공동담보 근저당과 같은 날 56,520,000원 변경·공동담보 해제 등기가 함께 있으므로 실제 채권 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 재확인. 임차인 육인순의 주민등록·점유·확정일자는 2022.10.11로 말소기준 2022.09.16 이후입니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 시 처리 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 232,000,000원을 곧바로 시장가로 보지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 근저당 원문 확인이 먼저
이 사건의 핵심은 166,700,000원 임차보증금이 낙찰자에게 넘어가느냐입니다. 결론은 아닙니다. 육인순의 전입·점유는 2022.10.11로, 우리은행 말소기준 근저당 2022.09.16보다 늦습니다. 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸하고 세 회차 모두 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 깔끔하다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 232,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족하고, 선순위 우리은행 근저당에는 대규모 공동담보 및 변경등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 근저당 원문 대조를 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다.
