광주지방법원 2026타경31487. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 5층 517호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.29 노은영의 주택임차권등기와 2026.05.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 핵심은 임차권 자체의 존재보다 전입 시점입니다. 노은영의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.25로 말소기준권리보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
따라서 보증금 175,300,000원을 최저가에 단순 가산하면 안 됩니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 215,000,000원입니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가나 최저가만 보고 ‘싸다’ 또는 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 517호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 517호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 확인됩니다. 노은영의 임대차계약일자는 2022.10.18, 확정일자는 2022.10.19, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.25입니다. 말소기준일보다 전입·점유가 늦으므로 자료상 대항력은 없음으로 판정됩니다. 주택임차권등기는 2024.10.29 접수됐고, 경매에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노은영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 2022.10.25 | 2022.10.19 | 2024.10.29 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 215,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 215,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 23,012,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 23,054,428,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 23,088,346,400원 | 0원 |
회차가 내려가도 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 ‘권리 인수’가 없다는 뜻이지, 각 회차 가격이 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 가격 판단은 별도의 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,810,000원과 우리은행 배당 211,190,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 517호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 동측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 노은영의 주민등록·점유개시일 2022.10.25와 말소기준 근저당권 2022.09.16의 선후관계를 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권등기 원본. 임차보증금 175,300,000원, 계약일 2022.10.18, 확정일 2022.10.19, 임차권등기 2024.10.29 내용을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 뒤 어떤 상태로 처리되는지 원본 서류와 관련 행정관계로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 215,000,000원 자체를 ‘저가’로 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 우리은행에 211,190,000원이 배당되고 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 구조입니다. 실제 배당표와 조세채권 등 선순위 항목을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”와 “내가 인수한다”는 다르다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 175,300,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 보증금 크기만으로 정해지지 않습니다. 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권이고, 노은영의 전입·점유는 2022.10.25입니다. 선후관계상 자료는 대항력 없음으로 판정하고 있으며 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원을 제시합니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 동일한 215,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 이 금액이 시장가격 대비 매력적인지는 판단할 수 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리에서는 대항력 없는 임차권을 정확히 확인하고, 가격에서는 실거래를 별도로 검증하는 것입니다.
