광주지방법원 2026타경31547. 광주광역시 북구 운암동 수하임아파트 101동 5층504호입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2017.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.03.13. 김상용 명의의 주택임차권이 등기됐지만 말소기준보다 뒤에 들어온 권리로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026.05.13. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구액은 168,900,000원입니다.
다만 임차권등기 자체는 반드시 따로 봐야 합니다. 김상용의 임차보증금은 168,900,000원이며, 등기 내용에는 2022.09.07. 임대차계약, 2022.10.31. 점유개시, 2022.11.07. 주민등록, 2022.09.16. 확정일자와 2024.03.11. 증액 계약, 2024.03.29. 증액분 확정일자가 기재돼 있습니다. 그러나 임차인 분석값의 대항력 판정은 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 지하1층 지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 5,886,000,000원과 공동담보목록 제2017-2702호가 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 65,160,000원 및 공동담보 해제 내용도 등재돼 있습니다. 후순위인 김상용 임차권과 2026.05.13. 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상용 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 168,900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김상용은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 168,900,000원이고 배당요구는 2025.03.13. 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 임차권등기에는 점유개시일 2022.10.31., 주민등록일자 2022.11.07., 최초 확정일자 2022.09.16.이 기재돼 있지만, 임차인 분석상 대항력 여부와 우선변제 여부는 확정값이 아니므로 각각 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 97.9%
수하임아파트101동 동일 면적 58.01㎡의 최근 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원이고 최신 거래는 2025.06. 210,500,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
실거래 범위는 202,000,000원~210,500,000원이고 평균은 206,250,000원입니다. 최저가와 매수인 인수액을 합친 실질취득도 202,000,000원으로 동일합니다. 최근 평균보다 낮기는 하지만 최저 실거래와 정확히 같은 금액이므로, 큰 폭의 가격 메리트라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
202,000,000원 매각 가정 시 집행비용 3,628,000원을 제외한 198,372,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 산정됩니다. 총 채권액 6,054,900,000원 중 198,372,000원이 배당되고 미배당액은 5,856,528,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학광주캠퍼스 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 학교 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물 중 5층504호이며 위생·급배수·소화전·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북서측으로 왕복4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역이며 토지는 평지의 유사 사다리형 아파트부지입니다. 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 단지. 수하임아파트101동은 86세대, 2017.04.26. 준공으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 김상용 임차권의 보증금 168,900,000원, 점유·주민등록·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 판정. 분석값상 대항력은 확정되지 않았으므로 임차권등기만 보고 대항력 유무를 단정하지 말고 원본을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 금지사항 및 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기부·명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 202,000,000원은 최근 평균 206,250,000원의 97.9%이지만 실거래 최저와 같은 수준입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 채권 총액 대비 미배당액이 5,856,528,000원으로 크게 남는 구조입니다.
맺으며 — 권리는 후순위 소멸, 가격은 소폭 할인
이 사건의 기준점은 명확합니다. 2017.05.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2025.03.13. 김상용 임차권은 후순위입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 1명의 대항력과 우선변제 여부는 확정값이 아니므로 원본 확인이 필요하고, 민간임대주택 관련 등기도 함께 살펴야 합니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 202,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 206,250,000원 대비 97.9%로 조금 낮고 최신 거래 210,500,000원보다도 낮지만, 실거래 최저 202,000,000원과 동일합니다. 따라서 권리상 인수 부담은 0원으로 계산되지만, 신건 가격의 할인 매력은 크지 않은 물건으로 정리됩니다.
