서울남부지방법원 2025타경640. 양천구 신월동 안성주택 제1층 제102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심영숙이고, 2021.06.17 국민은행 근저당 채권최고액 81,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022년 김영순 근저당 70,000,000원, 배동근 근저당 300,000,000원이 설정됐고, 2026.04.13 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 지인성이 확인됩니다. 전입일은 2024.07.11로 말소기준권리인 2021.06.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.06.11 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 유보해야 합니다. 다만 대항력이 없으므로 이 임차관계 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경640 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 543-10 안성주택 제1층 제102호 · 남부순환로77길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 제1층 제102호 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 |
| 사용승인일 | 2000.06.13 |
| 가격비교 기준 면적 | 65.83㎡ |
| 소유자 | 심영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 76,640,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거의 신월새마을금고 근저당과 신한은행 근저당, 한빛은행 가압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 부담권리가 아닙니다. 현재 분석의 기준은 2021.06.17 국민은행 근저당입니다. 그 이후 설정된 김영순·배동근 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지인성 | 미상 | 2024.07.11 | 2026.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 2.25억은 최근 거래보다 높다
가격 비교 자료에서 안성주택(543-10)은 10세대, 사용승인일 2000.06.13로 집계돼 있습니다. 비교 면적은 65.83㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 다만 실거래 표본은 1건뿐이라 시세 해석에는 여유를 둬야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 59.98㎡ | -1 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 제시된 금액과 최신 거래가는 모두 155,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 225,000,000원, 즉 최근 시세 지표의 145.2%입니다. 최저가가 최근 시세보다 높은 만큼 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 3. 근저당 · 김영순 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 배동근 | 300,000,000원 | 69,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 451,400,000원, 채권자 예상배당은 221,050,000원, 미배당액은 230,350,000원입니다. 배동근 근저당에서 미배당이 발생하지만 후순위 근저당이므로 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제1층 제102호이며, 사용승인일은 2000.06.13입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함되며, 과밀억제권역·제3종 구역·원추표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 344.9㎡, 공시지가 3,060,000원/㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 가격 비교 자료상 10세대이고 실거래 표본은 1건입니다. 최근 거래 데이터가 많지 않아 개별 호수의 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 225,000,000원은 최근 시세 지표 155,000,000원의 145.2%입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 프리미엄까지 정당화되지는 않습니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 최근 거래 155,000,000원과 회차별 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 지인성은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 접수 내용과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표의 성격. 국민은행 배당은 채권최고액 81,400,000원 기준 시뮬레이션이고, 신청 청구액은 76,640,203원입니다. 실제 배당은 확정 채권·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 145.2%면 가격은 별개다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 2021.06.17 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 지인성도 2024.07.11 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 155,000,000원의 145.2%입니다. 실거래 표본이 1건이라는 한계까지 감안하면, 현 회차에서 높은 가격을 정당화할 자료는 부족합니다. 제공된 회차 시나리오에서도 1회 유찰가 180,000,000원은 최근 거래보다 높고, 2회 유찰가 144,000,000원에서야 155,000,000원 아래로 내려옵니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 입찰가격 관리입니다.
