의정부지방법원 2025타경71783. 경기도 양주시 장흥면 석현리 68에 있는 근린시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층이며, 숙박시설과 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지면적은 597.0㎡이고, 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사위즈젠입니다. 2023년 10월 12일 소유권을 이전받았으며, 같은 날 죽변수산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,332,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

경매는 해당 근저당권자의 신청으로 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,095,749,576원입니다. 이후 4회 유찰되면서 최저매각가격이 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 할인율보다 먼저 확인해야 할 문제는 유치권의 성립 가능성과 소송 진행 상황입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도

특히 이 사건에서는 기존 근저당권보다 유치권 관련 사실관계가 실무상 중요한 검토 대상입니다. 소송이 진행 중이라는 사실만으로 유치권이 성립한다고 단정할 수 없고, 반대로 신청채권자가 부존재확인소송을 제기했다는 이유만으로 유치권이 존재하지 않는다고 단정할 수도 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 샤브투 박찬용 1명입니다. 점유 부분은 지하1층 일부이며, 전입신고일은 2024년 6월 11일입니다. 말소기준권리 설정일인 2023년 10월 12일보다 늦어, 확인된 권리관계에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금, 월세, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 저평가는 아니다

이 물건은 감정가 1,572,984,960원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 377,673,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 실제 거래가격과 수익성을 비교할 자료는 확인되지 않았습니다. 근린시설과 숙박시설이 결합된 부동산은 일반 주거용 부동산과 달리 용도, 영업상태, 임대수익, 건물 상태 및 매수층에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 매각가격과 채권최고액 기준 배당 추정치입니다. 실제 다음 매각가격이나 매각 진행 여부를 확정하는 자료는 아닙니다. 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 유치권 관련 실질 부담은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 377,673,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 6,087,422원을 제외하면 근저당권에 배당될 수 있는 금액은 371,585,578원입니다. 채권최고액 1,332,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 960,414,422원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 배당요구와 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유치권 — 이번 사건에서 가장 중요한 확인 사항

매각물건명세서에는 다음과 같은 내용이 명시돼 있습니다.

유치권이 성립하려면 단순히 공사대금 등의 채권을 주장하는 것만으로는 부족하며, 피담보채권과 목적물의 관련성, 적법한 점유, 점유의 계속 여부 등 구체적인 법률요건을 검토해야 합니다. 현재 확인된 사실은 소송이 진행 중이라는 점입니다. 유치권의 존부나 소송 결과는 확정할 수 없습니다.

• 소송 진행 단계. 유치권부존재확인소송의 사건번호, 청구 내용, 판결 여부 및 확정 여부를 확인해야 합니다.
• 유치권 주장 주체. 실제로 누가 유치권을 주장하는지, 주장 금액과 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 점유 상태. 건물의 실제 점유자를 확인하고, 유치권 주장자의 점유가 적법하게 성립하고 유지되고 있는지 조사해야 합니다.
• 건물 이용 관계. 지하1층 일부 임차인과 나머지 공간의 점유자를 구분하고, 유치권 주장과의 관계를 확인해야 합니다.
• 매각 후 인도. 유치권이 유효하게 성립하는 경우 매수인의 인도·사용·처분에 어떤 영향을 미치는지 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 장흥면 석현리 소재 석현삼거리 남서측 근거리에 위치합니다. 인근은 근린생활시설과 숙박시설 등이 주를 이루는 지방도 주변 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌치장쌓기 마감이고 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 597.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상태입니다. 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(상업형·장흥04)에 해당하며 성장관리권역에 포함됩니다.
• 소하천 제한. 목록 1의 일부가 소하천구역에 저촉됩니다. 해당 면적이 미미하여 감정평가에서는 이에 구애됨 없이 평가했습니다. 목록 2는 소하천구역에 해당하여 공법상 제한 정도 등을 고려해 감정평가했습니다.
• 그 밖의 제한. 가축사육제한구역에 포함되고, 토지이용계획상 준보전산지 및 토석채취제한지역에 접합니다.
• 공시지가. 448,500원/㎡입니다. 이는 공시지가이며 실제 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠~㉦이 일괄매각에 포함됩니다. 제시외 부분의 구조·면적·이용상태와 적법성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 환금성. 숙박시설과 근린생활시설이 결합된 용도이고 4회 유찰된 이력이 있습니다. 실제 거래가격과 임대수익이 확인되지 않으므로 재매각 가능성과 적정 시장가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 유치권 소송 확인. 유치권부존재확인소송의 청구원인, 진행 단계, 판결 및 확정 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 유치권 주장 금액 확인. 주장 채권액, 공사계약·공사내역, 채권과 목적물의 관련성 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 현황 보완. 샤브투 박찬용의 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 건물 전체 점유 조사. 지하1층 일부뿐 아니라 숙박시설과 근린생활시설 전체의 실제 점유자 및 이용 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 ㉠~㉦의 현황, 공부상 기재, 위반건축물 여부 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 소하천구역 검토. 토지와 건물의 저촉 범위, 공법상 제한 및 개발·증축 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 및 수익성 검토. 인근 유사 근린·숙박시설의 실제 거래사례, 임대료, 공실, 운영비용과 건물 상태를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 추가 부담 확인. 관리비, 공과금, 조세, 건물 보수비용 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 배당관계 확인. 근저당권의 실제 확정 채권액과 임차인의 배당요구 여부, 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 자료상 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 결과, 변경·취하·재매각 여부와 다음 기일은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 소송기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 유치권의 존부

이 사건의 수치상 특징은 명확합니다. 감정가 1,572,984,960원에서 4회 유찰되어 최저가가 377,673,000원으로 하락했습니다. 과거 근저당권은 말소됐고, 현재 말소기준인 죽변수산업협동조합 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인은 1명이며, 말소기준 이후 전입한 것으로 나타납니다. 따라서 등기상 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 유치권부존재확인소송이 진행 중이며, 유치권 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 숙박·근린 복합용도, 소하천구역 제한, 제시외 건물 및 4회 유찰 이력이 겹칩니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.