서울남부지방법원 2025타경4524. 명도힐스티지 제4층 제403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 박혜진이며 2019.05.28 매매를 원인으로 2019.06.03 소유권을 취득했고 거래가액은 272,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 말소기준보다 앞선 한동환의 주택임차권등기입니다.
한동환은 임대차계약일자 2019.05.14, 확정일자 2019.05.15, 점유개시 2019.05.31, 주민등록일자 2019.06.03으로 기재되어 있고 보증금은 272,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 2023.05.31 임차권등기가 되어 있습니다. 반면 선언된 말소기준권리는 2023.12.15 압류이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 337, 제4층 제403호 (독산동, 명도힐스티지) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 대상 면적 | 42.06㎡ |
| 소유자 | 박혜진 · 2019.06.03 소유권 취득 · 거래가액 272,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 272,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 매수인이 인수
말소기준은 2023.12.15 압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.31 한동환의 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리로 분류되어 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 272,000,000원이 모두 변제되지 않으면 미변제 잔액이 남습니다. 이후 2025.01.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한동환 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 272,000,000원 | 2019.06.03 / 2019.05.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
한동환은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 자료상 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 배당요구도 2023.05.31 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 동시에 등기부상 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 한동환으로 기재되어 있고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시되어 있습니다. 다만 이를 확정하는 자료는 없으므로, 본 분석에서는 등기·매각물건명세서상 유효한 대항력 임차권을 전제로 인수액을 계산합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 회차에서 예상 매각가 239,200,000원을 기준으로 하면 집행비용 4,148,800원을 먼저 제외한 뒤 한동환에게 235,051,200원이 배당됩니다. 보증금 272,000,000원 중 36,948,800원이 남기 때문에 매수인의 실질 부담은 239,200,000원 + 36,948,800원 = 276,148,800원입니다. 대항력 인수형이므로 유찰되어 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커지고, 전체 부담은 보증금 수준에 집행비용을 더한 범위에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 239,200,000원 | 36,948,800원 | 276,148,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 191,360,000원 | 84,119,040원 | 275,479,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 153,088,000원 | 121,855,232원 | 274,943,232원 |
시세 참고자료는 명도힐스티지 전용 29.63㎡ 거래 12건입니다. 대상 면적은 42.06㎡이므로 동일면적 비교가 아니며, 아래 가격은 직접적인 적정가 판정이 아니라 참고 지표로만 봐야 합니다. 특히 전체 평균 268,666,666원에는 이전 거래가 섞여 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.63㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 29.63㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.63㎡ | 4건 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.63㎡ | 12건 | 268,666,666원 |
현재 회차 실질취득 276,148,800원은 제공된 최근 12개월 평균 265,000,000원보다 11,148,800원 높습니다. 최신 거래 280,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 추세는 -2.0%입니다. 무엇보다 비교 거래 면적 29.63㎡와 대상 42.06㎡가 일치하지 않으므로, 이 자료만으로 실질취득가가 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 최저가 239,200,000원이 최근 평균의 90.3%라는 지표도 이 사건에서는 인수액을 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 한동환 보증금(우선변제) | 272,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 한동환 | 272,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 272,000,000원 중 235,051,200원이 배당되고 36,948,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 구로디지털단지역 지하철 2호선이 도보 약 15분 거리에 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제4층 제403호이며 사용승인일은 2019.04.22입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 등이 구비된 것으로 추정됐습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 재확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉되고, 동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 환금성 참고. 명도힐스티지는 42세대, 2019.04.22 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.8회, 낙찰률 11.11%입니다. 실거래 표본은 존재하지만 대상 42.06㎡와 표본 29.63㎡의 면적이 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 239,200,000원에 인수 예상액 36,948,800원을 반드시 더해 276,148,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 84,119,040원, 3회 유찰 시 121,855,232원으로 증가해 실질취득은 각각 275,479,040원, 274,943,232원 수준입니다.
- 한동환 임차권 원본 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 같은 한동환이고 관계인 가능성이 적시되어 있으므로 임대차계약, 점유, 배당요구, 매각물건명세서 기재를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 상태가 함께 나타나므로 건축물대장·현황도와 실제 사용상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 비교 면적 확인. 제공된 거래는 29.63㎡이고 대상은 42.06㎡입니다. 최근 12개월 평균 265,000,000원이나 최신 280,000,000원을 동일면적 시세처럼 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정치가 포함된 계산이므로 실제 배당표에서 임차보증금 미변제액이 얼마로 확정되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “272,000,000원 선순위 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 239,200,000원까지 내려왔지만, 그 할인율만 보면 구조를 잘못 읽게 됩니다. 한동환의 선순위 대항력 임차보증금은 272,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 36,948,800원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 실질취득은 276,148,800원입니다.
추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분 상당액이 인수액 증가로 옮겨가므로 총부담은 272,000,000원 보증금 수준에 집행비용을 더한 범위에서 크게 내려가지 않습니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균은 265,000,000원이고 가격 추세는 -2.0%이며, 비교 거래 면적도 대상과 다릅니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 임차권의 인수 구조와 실질취득 부담입니다.