서울남부지방법원 2025타경8328. 양천구 신월동 큐브투 2층 204호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 지준상은 2021.05.21. 거래가액 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인입니다. 김범석은 2021.04.23. 점유를 시작하고, 2021.04.26. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.04.15.입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류의 접수일은 2022.03.17.이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다.
임차보증금은 279,000,000원이고 임차인은 실제 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금 자체를 중복 제거할 사안도 아닙니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 현재 최저가 216,000,000원을 기준으로 하면, 집행비용 3,824,000원 이후 임차인에게 212,176,000원이 배당되고 66,824,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제2층 제204호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 가로공원로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 27.61㎡ |
| 소유자 | 지준상 · 2021.05.21. 소유권 취득 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2021.02.26. |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.03.17. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 수원시·부천시·서울특별시·국 등의 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김범석의 주택임차권등기 자체는 2023.09.12.에 이루어졌더라도, 그 기초가 되는 점유·전입은 말소기준일보다 앞서므로 단순히 “후순위 등기”만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김범석 | 건물 전부 | 2021.04.26. | 2021.04.15. | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김범석은 2023.09.12. 배당요구가 확인되며, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자로 정리되어 있습니다. 그러나 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 변제하지 못하므로 미배당 잔액이 매수인에게 남습니다.
② 가격 비교 — 2.16억이 아니라 ‘실질취득액’을 봐야 한다
이 물건의 최저매각가는 감정가 270,000,000원의 80%인 216,000,000원입니다. 숫자만 보면 54,000,000원이 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어오기 때문에 가격 판단 구조가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 66,824,000원 | 282,824,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 109,419,200원 | 282,219,200원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 138,240,000원 | 143,495,360원 | 281,735,360원 |
회차가 내려가면 낙찰가는 216,000,000원 → 172,800,000원 → 138,240,000원으로 낮아지지만, 임차보증금 미배당분은 66,824,000원 → 109,419,200원 → 143,495,360원으로 커집니다. 결국 총 부담은 계속 약 2.8억원대에 머뭅니다. 즉 이 유형은 유찰이 추가된다고 해서 낙찰가 하락분만큼 실질취득가가 떨어지는 구조가 아닙니다.
소유자의 2021.05.21. 취득 거래가액도 279,000,000원, 임차보증금도 279,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액 282,824,000원은 이 두 금액과 가까운 수준이지만, 2021년 금액을 현재 시세로 대신 사용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 김범석 보증금 | 279,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 909,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김범석 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김범석의 보증금 미배당액은 66,824,000원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 존재하면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·소규모아파트·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 30m 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2021.02.26. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 대로3류에 접하고 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 405.5㎡, 공시지가 4,757,000원/㎡이며 세장형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건물부지로 이용 중입니다.
- 환금성 참고. 큐브투는 16세대이며 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않아 현재 가격대의 시장성을 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 계산. 현재 최저가 216,000,000원만 보지 말고, 임차인 인수 66,824,000원을 합친 282,824,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 109,419,200원, 3회 유찰 시 143,495,360원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 2.8억원대입니다.
- 임차인 원본 확인. 김범석의 임대차계약일 2021.03.18., 점유개시 2021.04.23., 확정일자 2021.04.15., 전입 2021.04.26.과 보증금 279,000,000원의 지급관계를 확인해야 합니다.
- 경매채권과 임대차 관계 확인. 임차인 김범석이 경매개시결정 채권자와 동일인인 만큼 관계인 여부와 신청채권 발생원인을 함께 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류가 배당에서 우선하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 현재 예상보다 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21. 등기된 민간임대주택의 매각 후 존속·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 별도 조사. 최근 거래금액이 확인되지 않으므로 2021년 거래가 279,000,000원이나 감정가만으로 현재 시세를 대신 판단하지 마십시오.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 김범석은 말소기준일보다 먼저 점유·전입을 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 279,000,000원입니다. 현재 최저가 216,000,000원에서 예상 배당 후 남는 66,824,000원은 매수인이 인수하므로 실질취득액은 282,824,000원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 172,800,000원이나 138,240,000원으로 내려가도 인수액이 함께 증가해 실질취득액은 각각 282,219,200원, 281,735,360원으로 큰 변화가 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 270,000,000원에서 1회 유찰돼 216,000,000원까지 내려왔다”는 문장만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득액이 실제 비교 기준입니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않는 만큼, 입찰 여부는 이 약 2.8억원대 총 부담을 현장 시세와 직접 비교한 뒤 판단해야 합니다.
