서울남부지방법원 2025타경8429. 서울 강서구 방화동 ‘마곡킹덤비바체’ 3층 303호, 전용 26.38㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 권재선의 주택임차권 215,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.08.21, 확정일자는 2021.08.23, 전입·점유개시는 2021.09.10으로, 2025.02.10 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.
원칙만 보면 유찰로 매각대금이 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 인수액 24,121,600원, 2회 유찰 시 62,457,280원이 계산됩니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.38㎡ · 제3층 |
| 소유자 | 권봉란 (2021.08.28 매매 · 거래가액 225,000,000원, 2021.09.10 소유권이전) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2021.07.12 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2025.02.10 강제경매개시결정입니다. 권재선의 주택임차권등기는 2023.09.20로 그보다 앞서 있고, 전입일 역시 2021.09.10이므로 통상적인 경매라면 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권재선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.08.23 | 대항력 있음 | 우선변제권 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 권재선 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시됩니다. * 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차권에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 2.43억은 최근 평균보다 높다
마곡킹덤비바체는 20세대, 사용승인일은 2021.07.12입니다. 전용 26.38㎡를 포함한 실거래 5건의 평균은 230,000,000원, 최저 225,000,000원, 최고 240,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 26.38㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 25.62㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 24.02㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 26.38㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 26.38㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 230,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 243,000,000원으로 최근 12개월 평균 230,000,000원의 105.7%입니다. 최신 거래 230,000,000원보다도 높고, 제공된 거래 최고가 240,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 따라서 선순위 임차권의 실질 인수가 0원으로 정리된다고 해도 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 권재선 보증금 (우선변제) | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 23,798,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 191,202,000원은 미배당입니다.
④ 유찰 시 인수구조 — 룰상 증가하지만 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 243,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 194,400,000원 | 24,121,600원 | 확약 적용 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 155,520,000원 | 62,457,280원 | 확약 적용 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층이며 사용승인일은 2021.07.12입니다.
- 입지. 지하철 9호선 공항시장역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 4,092,000원/㎡이며, 2필지 일단의 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 7.6회, 낙찰률 0.0%로 가격 결정은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 배당받지 못한 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 권재선 보증금 215,000,000원, 전입 2021.09.10, 확정일자 2021.08.23, 배당요구가 확인됩니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 243,000,000원은 최근 실거래 평균 230,000,000원의 105.7%로, 현재 가격을 저가 매수로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시 구조. 확약이 없다면 1회 유찰 시 24,121,600원, 2회 유찰 시 62,457,280원의 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다. 이 사건에서는 확약 적용 여부가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 후 정리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소는 됐지만 가격은 아직 아니다”
이 물건의 첫인상은 선순위 임차보증금 215,000,000원 때문에 까다롭습니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 매각물건명세서상 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 243,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 105.7%, 최신 거래 230,000,000원보다 높고 거래 최고가 240,000,000원도 넘어섭니다. 여기에 20세대 규모와 평균 유찰 7.6회라는 경매 통계를 함께 보면 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 신건 가격에는 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다.
