서울남부지방법원 2025타경8438. 방화동 마곡킹덤비바체 3층 301호, 전용 20.99㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권봉란은 2021.08.28. 매매를 원인으로 195,000,000원에 취득했고, 2021.09.17. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임차인 이호는 계약일 2021.08.28., 확정일자 2021.08.30., 전입·점유개시 2021.09.17.이며, 2023.09.26. 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.02.11. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이호 임차권의 룰상 인수 가능성과 별개로, 확약 적용 후 낙찰자의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 20.99㎡ · 지상10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권봉란 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 건축물대장상 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.02.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.26. 이호의 주택임차권은 전입 2021.09.17.·확정일자 2021.08.30.을 갖춘 대항력 및 우선변제권 있는 선순위 임차권입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있지만, 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2021.09.17 | 2021.08.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG |
② 시세 비교 — 평균 91.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
마곡킹덤비바체의 제공된 거래 기록은 총 8건이고 평균은 221,250,000원, 최저 195,000,000원, 최고 245,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 이 평균의 91.3%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 20.99㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 20.99㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 221,250,000원 |
그런데 가격 판단에서 더 중요한 점은 최신 기록 거래입니다. 최신 거래는 2021.08의 195,000,000원이고, 대상 물건과 같은 전용 20.99㎡·같은 3층 거래 역시 195,000,000원입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 이 금액보다 7,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 221,250,000원 대비 91.3%라는 이유만으로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 이호 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 13,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 202,000,000원 가정 시 이호 임차보증금은 185,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,372,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 171,628,000원은 미배당으로 남습니다. 임차인의 미배당 보증금이 발생하는 경우에도 이번 매각 조건상 반환청구권 포기·임차권 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항시장역(지하철 9호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·기계식주차장·소방·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,092,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.6회, 매각률 0.0%로 제시돼 입찰가 결정 시 환금성 보수 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이호의 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 평균 221,250,000원 대비 91.3%만 보면 낮아 보이지만 최신 기록과 동일 전용·동일 층 거래는 195,000,000원입니다.
- 유찰 통계 반영. 평균 유찰 횟수가 7.6회로 제시돼 있습니다. 신건에서 가격을 서두르기보다 회차별 가격 변화를 함께 보아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부와 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 현황과 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 별도 문제”
이 사건의 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 실질 인수액은 0원입니다. 즉 권리의 핵심 위험은 확약으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 감정가와 최저가는 202,000,000원이고, 거래 평균 221,250,000원 대비로는 91.3%이지만 최신 기록 거래는 195,000,000원입니다. 같은 전용 20.99㎡·같은 3층 거래도 195,000,000원이므로 현재 신건 가격이 최신 기록보다 낮다고 볼 수 없습니다. 여기에 총 20세대, 평균 유찰 7.6회, 매각률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 확약 원문을 확인한 뒤 얼마나 보수적인 가격에서 접근하느냐입니다.
