서울남부지방법원 2025타경8988. 금천구 독산동 더시크릿독산 제2층 제203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사된 물건입니다. 소유자는 김숙자이고, 현재 말소기준은 2025.02.26. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.01. 이민우의 주택임차권등기는 보증금 249,000,000원, 전입 2022.03.08., 확정일자 2022.02.15.로 확인되며 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 권리입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 조건이 하나 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 이민우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 계산상 미배당 4,286,000원은 룰상 인수액으로 표시되지만, 이민우에 관한 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 이 확약이 이민우·주택도시보증공사 관계에만 적용된다는 점입니다. 별도 점유자 정두용은 2024.06.24. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 정두용을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 그 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

등기부상 2021.11.08. 경기남부수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 설정됐으나 2022.03.04. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.02.26. 국 압류입니다. 이보다 앞선 이민우 임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이민우 관련 인수는 실질적으로 해소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지

이 사건에서 실제 임차인은 이민우·정두용 2명입니다. 주택도시보증공사는 이민우의 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 임차보증금을 하나 더 더해서는 안 됩니다. 이민우 보증금 249,000,000원과 주택도시보증공사 청구 249,000,000원을 중복 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 이민우 보증금 미배당액은 4,286,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 이민우 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 반영 인수는 0원*

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 이 사건도 계산상 이민우의 미배당액이 4,286,000원 → 53,388,800원 → 92,671,040원으로 증가합니다. 그러나 이민우 임차권에 한해서는 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있으므로 그 금액을 실질 취득원가에 더하지 않습니다. 반면 정두용의 보증금은 미상이므로 이 시나리오에 포함해 0원으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 이루어지지 않았습니다.
• 입지. 두산초등학교에서 남동측 약 200m, 가산중학교에서 남서측 약 200m 지점에 위치하며, 다세대주택·단독주택·다가구주택 등이 밀집한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 1호선 독산역으로부터 약 300m, 범안로까지 약 120m 거리이며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 주변환경. 근린공원·문화시설·각급 학교 및 각종 근린생활시설이 주변에 소재합니다.
• 건물. 사용승인일 2021.11.01.의 철근콘크리트구조 건물로 난방·위생·승강기·화재탐지·경보·CCTV 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 남서측 약 4m, 남동측 약 2m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정두용 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 확약 원문 확인. 이민우 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 이민우 임차권 승계인이므로 이민우 보증금 249,000,000원과 별도 보증금처럼 이중 계산하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 시 우선 배당으로 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 249,000,000원만 보고 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만 권리분석은 아직 닫히지 않았다”

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 249,000,000원의 이민우 임차권은 원칙적으로 강한 선순위 권리지만 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 덕분에 이민우 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 현재 회차 룰상 미배당 4,286,000원을 그대로 취득원가에 더해 253,286,000원으로 볼 사안이 아닙니다.

둘째, 별도 점유자 정두용은 2024.06.24. 전입만 확인되고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상이며, 이민우에 대한 확약이 정두용에게 적용되지는 않습니다. 시세 자료도 없으므로 신건 최저가 249,000,000원의 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 결국 이 물건은 이민우의 큰 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인 때문에 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.