서울남부지방법원 2025타경10089. 서울 금천구 독산동 994-75 제2층 제202호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차보증금 289,000,000원 인수형”으로 끝나지 않습니다. 등기된 임차권자 오현서는 2022.04.26 주민등록, 2022.04.12 확정일자, 보증금 289,000,000원의 임차권을 가지고 있고, 말소기준으로 선언된 2025.05.23 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 배당표 역시 최저가 288,000,000원에서 집행비용 4,832,000원을 빼면 오현서에게 283,168,000원이 배당되고 5,832,000원이 남는 구조로 계산돼 있습니다.
하지만 매각조건에 중요한 예외가 있습니다. 오현서의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 오현서에게 계산되는 룰상 부족분 5,832,000원은 실질적으로 매수인이 부담하지 않는 금액으로 봐야 합니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 주경원이 202호에 주거용으로 전입한 내역이 있고 전입일은 2024.07.15입니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정해서도, 반대로 “인수 없음”이라고 지워서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 주경원의 보증금·점유관계 확인 전에는 총 실질취득가가 확정되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10089 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2022-03-02 |
| 소유자 | 조재근 · 2022.04.18 매매 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 뒤인 경매개시결정
등기부상 2022.03.04 설정됐던 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 2,262,000,000원 근저당권은 2022.04.18 말소돼 현재 인수대상으로 볼 권리가 아닙니다. 이후 2024.01.16 오현서의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.05.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상은 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주경원 | 202호 · 주거 2024-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 확약 적용 대상 아님 |
| 오현서 | 건물 전부 · 임차권등기 2022-04-26 | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2022-04-12 | HUG 승계 실질 0원 룰상 부족분 5,832,000원 |
주택도시보증공사는 오현서의 주택임차권승계인이므로 보증금을 다시 한 번 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 오현서의 보증금은 289,000,000원 한 건이고, 그 권리를 승계한 주택도시보증공사가 신청채권자로 경매를 진행하는 구조입니다. 실제 확인되는 임차·점유 명의자는 오현서와 주경원 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 오현서 보증금 | 289,000,000원 | 283,168,000원 |
| 오현서 배당 부족분 | 5,832,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오현서 보증금 부족분은 5,832,000원이지만, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 오현서 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 주경원의 보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교할 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 288,000,000원이나 현재 최저가 288,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 주경원의 인수액도 아직 확정되지 않았으므로 실질취득가 자체가 열려 있습니다.
오현서만 놓고 보면 확약 때문에 낙찰가가 내려가도 그 임차권의 미배당액을 매수인이 더 부담하지 않습니다. 하지만 주경원의 보증금이 확인되기 전까지는 1회·2회 유찰 가격을 단순히 “싸진다”고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울정심초등학교 북서측 인근이며 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2022-03-02입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주경원 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확인 변수입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 주경원 점유관계 확인. 2024-07-15 전입 사실만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 오현서 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 오현서의 주택임차권승계인이므로 오현서 289,000,000원과 별개의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래가격 자료가 없으므로 주변 다세대의 최근 거래와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 주된 2.89억 임차권보다 ‘확약 밖 미상 점유자’가 핵심
표면적으로 가장 큰 숫자는 오현서의 보증금 289,000,000원입니다. 현재 최저가 288,000,000원보다 크고 배당 후 5,832,000원이 남으므로 보통이라면 인수형으로 분류할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 오현서 관련 인수는 실질 0원입니다.
따라서 진짜 승부처는 더 작은 글씨에 있습니다. 주경원입니다. 2024-07-15 전입 내역은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 남습니다. 확약은 오현서에게만 적용되므로 이 위험을 덮어주지 않습니다. 최근 실거래 자료도 없어 288,000,000원이 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 결론은 오현서 권리는 해소, 그러나 주경원 확인 전에는 총 인수액과 실질취득가가 미확정입니다.
