서울남부지방법원 2025타경10096. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 22.08㎡, 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 4층입니다. 소유자 박인한은 2022.04.15. 매매로 285,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 단순한 등기 순위보다 선순위 임차권의 미배당 보증금과 그 반환청구권 포기 조건입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.09. 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.07. 하재우의 주택임차권등기가 존재하고, 전입일은 2022.04.01., 확정일자는 2022.03.04., 보증금은 285,000,000원입니다. 원칙적으로는 배당 후 부족액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이 사건은 명세서 비고의 조건부 포기·말소가 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) 1개호 · 전용 22.08㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 박인한 (2022.04.15. 매매, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 포기’가 핵심
2022.03.03. 부천제일새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,755,000,000원으로 설정됐지만, 등기부상 2022.03.11. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 하재우는 보증금 285,000,000원, 전입 2022.04.01., 확정일자 2022.03.04.를 기초로 2023.12.07. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 제시된 말소기준일 2024.09.09.보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 2명, 확약 적용 범위를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하재우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.03.04 | 285,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 미배당 22,538,000원 계산되나 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원 |
| 강혜인 | 미상 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금·우선변제 여부는 별도 확인 필요 |
하재우에 대한 포기·말소 조건은 하재우의 임차권과 그 승계 관계에 한해 적용됩니다. 확약 밖에 있는 강혜인은 별도로 검토해야 합니다. 현재 자료에서는 전입일 2025.04.16.이 말소기준일 2024.09.09.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 최우선변제 가능성은 입찰 전 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 267,000,000원, 비교 실거래는 285,000,000원 한 건
LK드림빌은 13세대, 사용승인 기준 준공일은 2022.02.09.입니다. 대상 전용면적 22.08㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2022.04. 4층 거래 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 22.08㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | 22.08㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
하재우의 인수액을 명세서 조건에 따라 실질 0원으로 처리하면, 현재 회차의 실질취득은 267,000,000원입니다. 이는 제시된 최근 12개월 평균 285,000,000원의 93.7%이고 최신 거래 역시 285,000,000원입니다. 숫자만 보면 18,000,000원 낮은 수준이지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 그 거래월이 2022.04.이므로 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 하재우 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 하재우 보증금은 262,462,000원이 배당되고 22,538,000원이 부족합니다. 일반 규칙만 적용하면 이 부족액이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 276.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
- 환금성. LK드림빌은 13세대이며 대상 면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래자료가 얇아 매도 시 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 하재우의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 구분. 단순 배당계산상 미배당액은 22,538,000원이지만, 이 사건에서는 위 조건 때문에 실질 인수 0원으로 보는 구조입니다.
- 강혜인 별도 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리돼도 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 실거래는 2022.04. 285,000,000원 한 건입니다. 93.7%라는 비율만으로 현재 시세 할인폭을 확정하지 마세요.
- 다세대 환금성. 13세대 규모이고 거래 표본이 제한적이므로 매도 시점의 호가·실거래 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비·최우선변제 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 267,000,000원에 낙찰될 경우 22,538,000원이 부족해지는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 그래서 실질 인수는 0원, 실질취득은 267,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 267,000,000원은 제시된 285,000,000원 실거래의 93.7%지만, 그 비교값은 2022.04. 한 건뿐입니다. 즉 권리 리스크의 핵심은 조건부로 해소됐지만, 가격 확신을 줄 만큼 시세 데이터가 두껍지 않습니다. 여기에 확약 밖 강혜인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점까지 감안하면, 이 물건은 “싸서 바로 들어가는 물건”보다는 매각조건 원문과 점유·배당관계를 재확인한 뒤 접근해야 하는 다세대로 평가하는 편이 맞습니다.
