서울남부지방법원 2025타경10311. 등기부상 소유자는 김성한이고, 사건상 용도는 오피스텔입니다. 다만 감정평가 이용상태는 제2층 제203호를 다세대주택(도시형생활주택)으로 조사했으며, 방2·거실·주방·욕실겸화장실·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 대상 면적 자료는 29.99㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상6층 중 2층이며 사용승인일은 2021.11.29입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률보다 선순위 임차권과 매각조건의 결합입니다. 정진택의 임대차계약일은 2021.12.12, 확정일자는 2021.12.14, 전입·점유개시는 2021.12.29이고, 2024.02.02 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 선언된 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.03.11 국의 압류이므로, 임차권 자체는 원칙적으로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제2층 제203호 · 사용승인 2021.11.29 |
| 내부 이용 | 방2 · 거실 · 주방 · 욕실겸화장실 · 발코니 등 |
| 대상 면적 | 29.99㎡ |
| 소유자 | 김성한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
등기부에는 2021.12.20 주식회사전북은행의 채권최고액 1,495,000,000원 근저당권이 있었지만 2021.12.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.03.11 국의 압류입니다. 반면 정진택의 전입·점유는 2021.12.29이고 확정일자도 2021.12.14로 더 빠르므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정진택 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.29 확정 2021.12.14 배당요구 2024.02.02 | 355,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
정진택은 보증기관 명의의 중복 임차인으로 잡힌 사람이 아니라 등기부상 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 다만 매각물건명세서의 조건에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 함께 명시돼 있습니다. 보증금 355,000,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 임차인 정진택 보증금 | 355,000,000원 | 350,216,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 4,784,000원으로 산출됩니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 해당 금액의 매수인 실질 부담은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 효과는 별도다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 4,784,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,800,000원 | 74,987,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,840,000원 | 131,149,760원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 원 계산에서는 1회 유찰 시 74,987,200원, 2회 유찰 시 131,149,760원의 인수액이 생깁니다. 그러나 이 사건에는 그 미배당 잔액을 포기하는 매각조건이 별도로 존재하므로, 조건이 정상적으로 이행되는 한 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봐야 합니다.
⑤ 등기상 추가 확인사항
- 민간임대주택등기. 2022.01.05 민간임대주택 등록 등기가 있으며, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 기재돼 있습니다.
- 말소기준. 선언된 기준은 2025.03.11 국의 압류이며 처분청은 원주세무서장입니다.
- 경매개시. 2025.06.11 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
- 회생 관련 등기. 2025.08.13 보전처분, 2025.09.11 회생절차개시가 있었고, 2026.05.14 회생절차폐지 후 2026.06.09 관련 말소 등기가 이뤄졌습니다.
- 기존 근저당. 2021.12.20 주식회사전북은행 채권최고액 1,495,000,000원 근저당권은 2021.12.27 일부포기로 이미 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화곡8동주민센터에서 북동측 직선거리 약 150m, 화원중학교에서 남동측 직선거리 약 450m 지점에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 지하철 5호선 까치산역에서 약 150m, 강서로까지 약 100m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로, 기본 위생·난방설비와 12인승·900kg 승강기, 스프링클러·화재탐지설비, 필로티주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 317.0㎡의 평지·정방형 토지이며 남동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,980,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규모. LAHOME은 총 14세대, 사용승인일 2021.11.29이며 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 원본 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기”와 “임차권등기 말소”가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 정진택 임차권의 미배당 잔액 포기 조건에 근거합니다. 이 조건 밖의 별도 권리까지 자동으로 포기되는 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현황·건축물대장·집합건축물 관련 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 금액이 없어 356,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 원본 배당관계 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 有”와 “실질 인수 0원”이 동시에 맞다
이 사건을 단순히 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”거나 반대로 “인수 0원이니 깨끗하다”고 한 문장으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 정진택은 2021.12.29 전입·점유한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 보증금도 355,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 4,784,000원이 남고, 유찰될수록 룰상 미배당액은 더 커집니다.
하지만 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있기 때문에, 조건이 이행되는 전제에서는 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 권리분석 결론은 “선순위 임차권 존재 — 다만 확약 조건으로 실질 인수 해소”입니다. 가격 면에서는 비교 실거래가 없으므로 감정가 356,000,000원의 싸고 비쌈을 단정하지 않고, 입찰 전에는 무엇보다 포기·말소 조건의 원문과 실제 이행 구조를 확인하는 것이 우선입니다.
