서울남부지방법원 2025타경10540. 강서구 화곡동 코하임772 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가는 384,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 384,000,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2024년 4월 등기된 전희진의 주택임차권입니다. 임차보증금은 393,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.06.30, 확정일자는 2022.05.23으로 확인됩니다. 데이터상 말소기준은 2025.06.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유는 그보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.

원칙만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮기 때문에 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다. 신건 3.84억에서는 집행비용 6,176,000원을 빼고 임차인에게 377,824,000원이 배당되므로 미배당액은 15,176,000원입니다. 따라서 통상적인 대항력 인수형이라면 실질취득액은 낙찰가 384,000,000원에 15,176,000원을 더한 약 399,176,000원이 됩니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 즉 이 조건이 실제 이행되면 위 15,176,000원은 매수인이 실질적으로 부담하지 않아 인수액은 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 전희진 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 권리분석은 근저당보다 임차권을 먼저 봐야 합니다. 전희진은 2022.06.30 주민등록 및 점유를 시작했고 2022.05.23 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기는 2024.04.08 이뤄졌으며 보증금은 393,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.06.23 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전희진은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 신건 매각가에서는 집행비용을 제외한 377,824,000원이 임차보증금에 배당되어 보증금 전액에는 15,176,000원 부족합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 별개의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금도 393,000,000원 한 건만 기준으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 3.84억

코하임772는 13세대, 2022.04.12 준공으로 확인됩니다. 현재 사건의 감정가와 최저가는 모두 384,000,000원이고 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 최근·과거 가격 추세가 제시되지 않아 감정가가 현재 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.

따라서 “최저가가 낮아 보인다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다. 특히 이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이고, 특별조건이 없다면 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 있어 그 조건이 이행되는 경우에는 실질 인수액이 0원이 되므로, 최종 경제성은 실제 낙찰가 자체와 외부 시세 검증이 좌우합니다.

④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

배당표상 임차보증금 미배당액은 15,176,000원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 잔액의 매수인 실질 부담은 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통인 편입니다.
• 이용상태. 방2·주방1·거실1·욕실1의 다세대주택으로 이용 중이며 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 완경사지대의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 290.0㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,690,000원/㎡로 확인됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대이며 준공일은 2022.04.12입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인은 1명. 전희진의 보증금 393,000,000원 한 건이 기준이며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 384,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
• 유찰가 착시 주의. 특별조건이 없다면 유찰될수록 보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다. 단순 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.07.13 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 현황 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태와 명도 상황을 현장 및 최신 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·법원 매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 조건이 결과를 바꾼다”

이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 3.93억의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담스러운 인수형 사건입니다. 실제 배당계산도 신건 3.84억에서 15,176,000원이 부족하고, 1회 유찰 시 90,900,800원, 2회 유찰 시 151,480,640원으로 미배당액이 커집니다.

다만 이 사건은 그 일반 원칙만으로 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 승부처는 “15,176,000원을 떠안느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건이 법원 매각조건대로 확실히 실행되는지입니다.

가격 측면에서는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않아 감정가 3.84억의 적정성을 확정할 근거가 부족합니다. 권리상 특별조건은 긍정적이지만, 소규모 다세대의 환금성과 실거래 검증 필요성을 감안하면 권리조건 확인 후 가격을 따로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.

* 배당표의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 15,176,000원이지만, 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.