의정부지방법원 2025타경73149. 양주시 덕계동 회천베네스트하우스 2103동 4층 402호 아파트입니다. 감정가는 424,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 296,800,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2024.03.05. 주식회사우리은행 근저당권 82,500,000원이고, 이후 설정된 우리은행 근저당 137,500,000원, 농업회사법인주식회사다솔 근저당 120,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면은 신건 감정가보다 훨씬 내려와 있습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 418,400,000원, 최신 거래는 2026.08. 420,000,000원이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 +4.8%로 집계돼, 제공된 수치상 하락 추세도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 905 회천베네스트하우스 2103동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.69㎡ · 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박태영 · 거래가액 361,969,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 78,546,154원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 금지사항등기는 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.03.05. 주식회사우리은행 근저당권이며, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.9%
회천베네스트하우스 동일 평형 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 407,250,000원입니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 수치를 우선하면, 최근 12개월 5건 평균 418,400,000원, 최신 거래는 2026.08. 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 74.75㎡ | 23 | 418,000,000원 |
| 2026.02 | 74.69㎡ | 3 | 424,000,000원 |
| 2025.11 | 74.69㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 74.69㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 74.69㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 74.69㎡ | 7 | 429,000,000원 |
| 2025.03 | 74.75㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2024.11 | 74.75㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2024.08 | 74.69㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 74.75㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 74.69㎡ | 11 | 361,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.69㎡ | 5건 | 418,400,000원 |
현재 최저가 296,800,000원은 전체 평균 대비 72.9%, 최근 12개월 평균 대비 70.9%입니다. 최신 거래 420,000,000원도 감정가 424,000,000원에 가까운 수준입니다. 최근 거래군의 추세는 이전 거래군 대비 +4.8%로 집계돼 있어, 제공된 거래자료에서는 최근 가격이 과거보다 낮아지는 흐름으로 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 137,500,000원 | 137,500,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농업회사법인주식회사다솔 | 120,000,000원 | 71,844,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 340,000,000원 중 291,844,800원이 배당되고 48,155,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른샘초등학교 동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 인근에 학교와 공원이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2023.11.23입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 환금성 자료. 995세대 단지이며 동일 평형 실거래 12건, 최근 12개월 거래 5건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 +4.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 2024.01.09. 기재된 소유권이전 제한 문구의 현재 효력과 경매 매수 시 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 407,250,000원보다 최근 12개월 평균 418,400,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권의 미배당액은 현재 48,155,200원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 207,760,000원, 3회 유찰 시 145,432,000원으로 계산돼 있으며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·최우선변제 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 포인트는 금지사항등기
현재 회차의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 보증금 인수에 의해 실질취득가가 올라가는 사건은 아닙니다. 둘째, 최저가 296,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 418,400,000원의 70.9%까지 내려왔습니다. 최신 거래도 420,000,000원이고 최근 추세는 +4.8%입니다. 다만 등기부에 주택법 제64조 관련 소유권이전 제한 문구가 기재돼 있으므로, 가격과 일반 말소권리만 보고 입찰을 결정하기보다 금지사항등기의 현재 효력을 확인하는 절차가 이 사건의 핵심 체크포인트입니다.
